城鄉(xiāng)規(guī)劃綜合輔導(dǎo)：步行商業(yè)街成功開發(fā)的要素

針對(duì)國(guó)內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開發(fā)熱潮，中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)本著為各商業(yè)街服務(wù)指導(dǎo)的職能，走訪了大量商業(yè)街區(qū)，根據(jù)全國(guó)一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的老師的理論研究，我們初步總結(jié)出以下15個(gè)成功開發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃。

我們知道，一個(gè)城市的商業(yè)開發(fā)是一個(gè)城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆，一條步行商業(yè)街在進(jìn)行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)作嚴(yán)重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。今天上午，開發(fā)商組織我們到南花園商業(yè)街參觀。我非常高興看到，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)前期的規(guī)劃是非常重視和科學(xué)的。走到頂層的時(shí)候看到樓層很高，是準(zhǔn)備引進(jìn)電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設(shè)計(jì)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在整個(gè)的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在以后的招商過(guò)程中，也有動(dòng)態(tài)的調(diào)整過(guò)程，這要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段做到彈性設(shè)計(jì)。

二、準(zhǔn)確定位。

作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個(gè)方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過(guò)分脫離自身的歷史淵源;第二，自己所處的商圈狀況。南花園商業(yè)街處在成熟的商圈，這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業(yè)態(tài)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?這個(gè)定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過(guò)程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營(yíng)的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。

這是非常重要的。應(yīng)該說(shuō)南花園商業(yè)街從整個(gè)的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個(gè)商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，應(yīng)該說(shuō)傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從現(xiàn)在的情況看，商圈不是圓的，對(duì)待選址，南花園是非常出色的，但是在局部上還需要政府部門的大力支持，比如中山路護(hù)欄的問(wèn)題。98年在天津?yàn)I江道，晚報(bào)有一篇文章叫《一條護(hù)欄，攔死了一個(gè)商場(chǎng)》，當(dāng)時(shí)引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護(hù)欄，商場(chǎng)才又獲得新生，所以交通對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，特別是對(duì)步行商業(yè)街作用非常重要。

四、招商先行。

目前國(guó)內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個(gè)商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬(wàn)達(dá)的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，我們?cè)谌蘸蟮恼猩膛c經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。

從全國(guó)商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公里到3公里，甚至更長(zhǎng)，步行商業(yè)街規(guī)模有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時(shí)候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)協(xié)會(huì)近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認(rèn)為一條步行商業(yè)街有長(zhǎng)、寬、高的比例要求。我們認(rèn)為一般的步行商業(yè)街，長(zhǎng)度在300米左右為宜，特大城市更長(zhǎng)，以600以內(nèi)為最佳。南花園商業(yè)街是200多米，從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長(zhǎng)度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認(rèn)為，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少有走到一端再回來(lái)。所以街過(guò)寬可能導(dǎo)致顧客疲勞，導(dǎo)致商機(jī)的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因?yàn)橐粭l步行商業(yè)街中，樓層過(guò)高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè)街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個(gè)，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識(shí)，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)丟掉了本身民族化的特色，過(guò)分追求洋化的東西。

七、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

從近幾年的情況看，中國(guó)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從店與店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。石家莊可能有這個(gè)感受，一說(shuō)去哪兒，就是東購(gòu)或北國(guó)，在北京講，就是去西單還是王府井。也就是街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。在南花園具體的經(jīng)營(yíng)中，要考慮更多的自身經(jīng)營(yíng)特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯(cuò)位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個(gè)城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營(yíng)的難度會(huì)越來(lái)越增大。南花園商業(yè)街定位在餐飲、休閑、娛樂為主是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。98年的時(shí)候，南京路請(qǐng)國(guó)外進(jìn)行了一個(gè)調(diào)研，各業(yè)態(tài)中餐飲是3、休閑娛樂是3，購(gòu)物是3。所以購(gòu)物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

八、以人為本。

不同的商業(yè)街從發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購(gòu)物為主;第二個(gè)階段適當(dāng)考慮了一些對(duì)人的關(guān)懷;第三是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會(huì)活動(dòng)中心的功能。在南花園商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優(yōu)美的環(huán)境。

九、強(qiáng)化功能。

在一條步行商業(yè)街中，一些非購(gòu)物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長(zhǎng)顧客在商業(yè)街停留的時(shí)間，最終還是擴(kuò)大消費(fèi)。

十、營(yíng)造氛圍。

一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營(yíng)一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來(lái)了，不銹鋼上去了，效益下來(lái)了。商業(yè)街對(duì)商業(yè)氛圍要求非常高。剛才看到，南花園商業(yè)街是折線的，錯(cuò)落有致，在此基礎(chǔ)上，要更多的把商業(yè)氛圍營(yíng)造好。

十一、重視節(jié)點(diǎn)。

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時(shí)而高亢激昂，時(shí)而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過(guò)設(shè)置主力店，一些活動(dòng)和景觀設(shè)計(jì)幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育。

南花園的商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認(rèn)為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個(gè)魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對(duì)一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。南花園商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊(yùn)商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十三、有機(jī)鏈接。

這個(gè)有機(jī)鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如南花園是新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機(jī)的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十四、成功營(yíng)銷。

項(xiàng)目正確的定位、營(yíng)銷理念與務(wù)實(shí)的手段，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作影響重大。

十五、獨(dú)特景觀。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對(duì)景觀的設(shè)計(jì)越來(lái)越重視。特別是對(duì)石家莊，坦率的講，在先天上缺乏更多的旅游資源。如果南花園步行商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計(jì)出來(lái)，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會(huì)形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點(diǎn)。由于時(shí)間關(guān)系我就講這么多?？傊艺J(rèn)為步行商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會(huì)擁有無(wú)限的商機(jī)。