2020年城規(guī)《規(guī)劃實(shí)務(wù)》知識(shí)點(diǎn):規(guī)劃區(qū)地塊劃分的原則
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規(guī)劃區(qū)地塊劃分的原則
規(guī)劃地塊的劃分要因地制宜,面積適中,新建去的規(guī)劃地塊可以大一些,舊城改造去的地塊應(yīng)該小一些,一般情況,按照安排一組性質(zhì)相同建筑的用地要求來確定規(guī)劃地塊的大小,同時(shí)還需要考慮規(guī)劃對(duì)不同性質(zhì)建筑物的體量控制要求,與相鄰規(guī)劃地塊建筑群的組合關(guān)系。
4. 控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果
1)文本(或?qū)嵤┘?xì)則)
文本是規(guī)劃的法制化和原則化體現(xiàn),以簡(jiǎn)練、明確的條款格式,表示地塊劃分和土地使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等控制指標(biāo)、配套設(shè)施、有關(guān)技術(shù)規(guī)定等內(nèi)容,經(jīng)批準(zhǔn)后成為土地使用和開發(fā)建設(shè)的法定依據(jù)。包括:總則, 制定規(guī)劃的依據(jù)和原則,主管部門和管理權(quán)限;
土地使用和建筑規(guī)劃管理通則:
①各種使用性質(zhì)用地的適建要求
②建筑間距的規(guī)定
③建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定
④相鄰地段的建筑規(guī)定
⑤容積率獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)償規(guī)定
⑥市政公用設(shè)施、交通設(shè)施的配置和管理要求
⑦有關(guān)名詞解釋
⑧其他有關(guān)通用的規(guī)定
地塊劃分以及各地塊的使用性質(zhì)規(guī)劃控制原則、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn);
各地塊控制指標(biāo)一覽表, 控制指標(biāo)分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。
①規(guī)定性指標(biāo)一般為以下各項(xiàng):用地性質(zhì),用地面積,建筑密度,建筑控制高度,容積率,綠地率,建筑后退紅線要求,交通出入口方位,停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。
②指導(dǎo)性指標(biāo)一般為以下各項(xiàng):人口容量,建筑形式、體量、風(fēng)格要求,建筑色彩要求,工程設(shè)施配套要求,其他環(huán)境要求。
2)規(guī)劃說明
3)規(guī)劃圖紙
區(qū)位圖:圖紙比例不限。
用地現(xiàn)狀圖:土地利用現(xiàn)狀、建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀(必要時(shí)可分別繪制);
用地規(guī)劃圖:規(guī)劃各類用地的界線,規(guī)劃用地的分類和性質(zhì)、道路網(wǎng)布局等;
道路交通及豎向規(guī)劃圖:確定道路走向、線型、橫斷面、各支路交叉口坐標(biāo)、標(biāo)高、停車場(chǎng)和其他交通設(shè)施位
置和地塊界線以及界線轉(zhuǎn)折點(diǎn)坐標(biāo),各地塊室外地坪規(guī)劃標(biāo)高,必要時(shí)可分別繪制;
工程管網(wǎng)規(guī)劃圖:各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高,必要時(shí)可分別繪制,分為給水、雨水、污水、電力電訊、煤氣、管線綜合等;
地塊劃分圖:表示地塊的劃分情況及編號(hào);
各種分析圖;
地塊圖表(分圖則)。
以若干地塊為單位,標(biāo)明地塊劃分具體界線和地塊編號(hào),表示出地塊劃分、用地性質(zhì)、建筑密度、容積率、建筑控制高度、綠地率、建筑后退、交通出入口方位、配套設(shè)施等各地塊的各項(xiàng)控制指標(biāo)表,圖表對(duì)應(yīng),并附有簡(jiǎn)要的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。分圖則也可作為文本的組成部分,用分圖則表示的控制性詳細(xì)規(guī)劃可省去文本中的控制指標(biāo)一覽表。
5、控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施情況及存在問題
1) 控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施情況
①適應(yīng)城市快速發(fā)展,控制性詳細(xì)規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理的最簡(jiǎn)化操作,大大縮短決策、規(guī)劃、土地批租和項(xiàng)目建設(shè)的周期,提高城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的效率。
②面對(duì)市場(chǎng)型行為的不確定性,控制性詳細(xì)規(guī)劃可以使政府盡快批租土地以換取資金,盡快完成“七通一平”,變生地為熟地,盡快滿足開發(fā)商在土地開發(fā)的定性和規(guī)模上的各種要求。
③控制性詳細(xì)規(guī)劃已成為城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的基本依據(jù)和地價(jià)測(cè)算的重要依據(jù),基本滿足了城市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和籌集城市建設(shè)資金的需要。
④面對(duì)城市規(guī)劃力量的不足以及城市規(guī)劃管理水平不高的現(xiàn)狀,控制性詳細(xì)規(guī)劃將抽象的規(guī)劃原則和復(fù)雜的規(guī)劃要素進(jìn)行簡(jiǎn)化和圖解化,再從中提煉出控制城市土地功能的最基本要素,最大程度實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃的“可操作性”。
⑤控制性詳細(xì)規(guī)劃提高了規(guī)劃的“彈性”,初步適應(yīng)了投資主體多元化帶來的利益主體多元化和城市建設(shè)思路的多元化對(duì)城市規(guī)劃的沖擊。
2) 控制性詳細(xì)規(guī)劃存在的問題
①控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和執(zhí)行應(yīng)該是政府行為,代表全民的共同利益,但現(xiàn)在有些地方控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制由開發(fā)商委托、控制和決定,成了為局部利益服務(wù)的工具。
②在編制程序上,控制性詳細(xì)規(guī)劃延續(xù)了規(guī)劃體系內(nèi)部化操作方式,并且由于編制周期縮短而更加強(qiáng)化,加深了規(guī)劃與公眾之間本已存在的隔閡。
③控制性詳細(xì)規(guī)劃的制訂、執(zhí)行和修改缺乏法制化程序,沒有法律強(qiáng)制力的保障,也缺乏公開和公眾參與的程序,因而在實(shí)施中易受各種非正常力量的干擾,實(shí)施效果又缺少有效的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機(jī)制,對(duì)市場(chǎng)的公平性產(chǎn)生了負(fù)面影響。
④在規(guī)劃實(shí)施上,控制性詳細(xì)規(guī)劃棄整體控制而取地塊控制,無暇顧及建設(shè)策略而追求“全覆蓋”,妥協(xié)于市場(chǎng)選擇的無序性和隨意性。當(dāng)不規(guī)范的規(guī)劃管理造成功能混亂后,通過修改規(guī)劃又可自圓其說,實(shí)施效果不盡理想。
⑤在編制內(nèi)容上,控制性詳細(xì)規(guī)劃過分追求“可操作性”,只能滿足開發(fā)建設(shè)的基本功能,而對(duì)城市美學(xué)和人的行為環(huán)境較少涉及。由于沒好結(jié)合有與城市設(shè)計(jì)很,易造成城市景觀混亂,城市特色消失。
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