2021注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師《城鄉(xiāng)規(guī)劃實務》難點測試(6)

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實例六

某房地產開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經營，經過協商，鄉(xiāng)政府與房地產開發(fā)公司簽定了一份聯合興辦公司的協議書。協議書中規(guī)定：雙方興辦聯合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤客觀，聯合公司開始運作后，由房地產開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

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評析：

1、房地產開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯合公司，實質上是變相出租土地。

2、首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修定的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或或者村民委員會經營管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產開發(fā)公司簽定合辦公司的契約。

3、另外該聯辦公司的協議內容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔風險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經營，風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。

4、由于我國《土地管理法》第73條規(guī)定：農民集體的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。要想將農業(yè)用地變?yōu)榉寝r業(yè)建設用地，必須先經國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉讓土地使用權，或是出租土地，卻聲稱是合辦公司，而不交國家有關稅費，這分合辦公司的協議其實是一種規(guī)避法律、逃脫稅費、變相出租轉讓土地的行為，其違法性顯而易見的。

5、其次，對于上述事件的處罰，可以根據《土地管理法》第73條規(guī)定買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，對違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，可以并處罰款。對直接負責的主管人員，和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的依法追究刑事責任。

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