城鄉(xiāng)規(guī)劃師|政府工作報(bào)告：老舊小區(qū)“加裝電梯”

編輯推薦：2021年城鄉(xiāng)規(guī)劃師報(bào)名時(shí)間及入口各地區(qū)匯總

注意：2021年城鄉(xiāng)規(guī)劃師考試時(shí)間定于10月23、24日，開通“ 免費(fèi)預(yù)約短信提醒” 功能，使用該服務(wù)后即可及時(shí)免費(fèi)收到各地區(qū)2021城鄉(xiāng)規(guī)劃師報(bào)名時(shí)間等相關(guān)節(jié)點(diǎn)信息等。

在線檢測(cè)能否報(bào)名2021年城鄉(xiāng)規(guī)劃師考試>>

一、楔子

在2020年5月的《政府工作報(bào)告》第五部分"實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快轉(zhuǎn)變"中明確提出：

"加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。"

這已經(jīng)是“加裝電梯”第三次被寫進(jìn)政府工作報(bào)告中了。

2018年，"加裝電梯"首次寫入《政府工作報(bào)告》，當(dāng)時(shí)的措辭是："有序推進(jìn)‘城中村’、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯。"

2019年 ，"加裝電梯"再次寫入《政府工作報(bào)告》，措辭從2018年的“鼓勵(lì)有條件的加裝電梯"變成了"支持加裝電梯"。

而這一次重申“支持加裝電梯”，相信國(guó)家和地方政府必將推出更多“支持加裝電梯”的具體政策，老舊小區(qū)加裝電梯也許迎來了“春天”!

二、背景介紹

加裝電梯是“城市更新”中重要的項(xiàng)目之一，是為了應(yīng)對(duì)城市老齡化問題。

目前，中國(guó)已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國(guó)家。上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市之一，2017年老齡化率已達(dá)到14.3%。與國(guó)際上大城市相比，也處于較高水平。

但是，我們老舊小區(qū)的無障礙設(shè)施卻非常落后，都還是沒有電梯的房子，讓老人成了“孤老”!

城市更新既是民生問題，更是帶動(dòng)就業(yè)、拉動(dòng)內(nèi)需的新引擎。

我國(guó)既有居住建筑存量巨大。

據(jù)初步測(cè)算，總量約有500億m2。其中，城鎮(zhèn)既有居住建筑約290億m2，2000年以前建成的居住小區(qū)總面積約為40億m2。

而老舊小區(qū)加裝電梯的“市場(chǎng)”有多大呢?

A.據(jù)住建部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。加裝電梯潛在需求量約200萬部。

B.根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2018年，全國(guó)老舊小區(qū)加裝電梯已經(jīng)完成了1萬多部，在施工的有4,000多部，正在辦理前期手續(xù)的有7,000多部。其中，廣州成功加裝電梯總量占全國(guó)的45%。

C.據(jù)上海市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，上海有約20-22萬棟老舊多層住宅未安裝電梯，數(shù)量接近上海已有的電梯總量——25萬臺(tái)。

不難看出，這是一片藍(lán)海，有著廣闊的前景。但也有一些客觀條件制約著發(fā)展，比如“居民征詢工作難”，加電梯的客觀條件不理想等等。

三、政府層面

前幾年上海老舊小區(qū)”加裝電梯“推進(jìn)緩慢，主要是卡在居民征詢工作上。當(dāng)時(shí)加裝要求：

A.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意

B.加裝幢90%以上業(yè)主同意,

C.其他業(yè)主無明確反對(duì)意見.

上面三個(gè)條件，缺一不可。

以一個(gè)6層樓的樓棟為例，只要底層居民不同意，這個(gè)工作就擱淺了。而底層居民因?yàn)樯婕暗阶陨矸课輧r(jià)值的”貶值“，多半是不會(huì)同意的。

而2019年底出臺(tái)的《上海市：關(guān)于進(jìn)一步做好既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見》對(duì)于加裝的條件進(jìn)行了適當(dāng)?shù)姆潘伞?/p>

01.申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，就加裝電梯的意向和具體方案等問題進(jìn)行充分協(xié)商，并征求所在樓幢全體業(yè)主意見，經(jīng)所在樓幢專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

02.加裝電梯擬占用小區(qū)業(yè)主共有部分的，應(yīng)當(dāng)征求建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主意見，經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，并盡可能優(yōu)化方案，減少對(duì)周邊相鄰業(yè)主的不利影響。加裝電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當(dāng)征得專有部分權(quán)利人的同意。

03.業(yè)主之間通過協(xié)商等方式解決加裝電梯中的利益平衡等事宜。

從“90%以上同意”降低到“2/3以上同意”，意味著即使底樓居民不同意，這個(gè)居民征詢工作還是有可能成功的。

另外在政府資金補(bǔ)貼上，也給與了很大的扶持力度，讓老百姓享受到實(shí)惠。

前期可行性評(píng)估費(fèi)用納入街道(鎮(zhèn))的公共財(cái)政預(yù)算。房屋安全性老師論證費(fèi)用由公共財(cái)政承擔(dān)。政府按照加裝電梯施工金額的40%予以補(bǔ)貼(最高不超過28萬元/臺(tái))，市與區(qū)分擔(dān)比例各為50%。

這些舉措讓老舊小區(qū)加裝電梯，變得越發(fā)的可能。

四、技術(shù)層面

政策有了保障之后，后面就是技術(shù)問題了。在《關(guān)于規(guī)范既有多層住宅加裝電梯建筑方案設(shè)計(jì)工作的通知》中對(duì)于加裝電梯的技術(shù)要點(diǎn)提了幾點(diǎn)要求。

一、加裝電梯的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)做到平面布局合理，注重與原有建筑及相鄰建筑的協(xié)調(diào)，盡可能減少對(duì)周邊房屋建筑的影響。

二、既有多層住宅擬加裝電梯的房屋建筑應(yīng)處于正常穩(wěn)定的使用狀態(tài)，建筑本身無嚴(yán)重的不均勻沉降、傾斜和結(jié)構(gòu)性損傷等情況，能夠滿足房屋正常安全使用要求。設(shè)計(jì)的新建電梯井道和平臺(tái)結(jié)構(gòu)連為一體，并與原樓梯間相鄰，且能夠獨(dú)立并承擔(dān)恒荷載、活荷載、風(fēng)荷載等和地震作用。

上述兩條強(qiáng)化了加裝的電梯要”獨(dú)立成體系“，減少對(duì)既有建筑的結(jié)構(gòu)影響，也不要影響室內(nèi)、外的使用功能。加建之前要對(duì)既有建筑做評(píng)估，保障安全性。

對(duì)通過新增電梯候梯廳和連廊實(shí)現(xiàn)平層入戶的，應(yīng)嚴(yán)格控制候梯廳和連廊的面積。并符合如下規(guī)定：

(一)新增連廊應(yīng)當(dāng)遵循就近入戶，控制連廊跨度與外挑尺寸，原則上凈寬不超過1.2米，凈長(zhǎng)不超過1.5米。同時(shí)應(yīng)確保候梯廳及連廊敞開。(二)新增連廊只可延伸至原樓梯間相鄰第一開間范圍內(nèi)，并滿足防火規(guī)范相關(guān)要求。

(三)應(yīng)保留原樓梯間的自然通風(fēng)、采光和消防疏散功能。如不能滿足，應(yīng)增加補(bǔ)救措施。

(四)新增候梯廳和連廊均為公共空間，嚴(yán)禁加建改建擴(kuò)建以擴(kuò)大住宅套內(nèi)使用面積。嚴(yán)禁設(shè)置安裝入戶門，將候梯廳、連廊變?yōu)闃I(yè)主的獨(dú)用空間。

(五)嚴(yán)禁通過擴(kuò)建既有住宅陽臺(tái)或新建陽臺(tái)實(shí)現(xiàn)平層入戶。嚴(yán)禁通過板式陽臺(tái)實(shí)現(xiàn)平層入戶。

即便滿足了上述的這些細(xì)則，老舊小區(qū)加裝電梯也不是件輕松的事情。我在《老舊小區(qū)“加裝電梯”,你想知道的都在這里!》一文中說到了2種加裝的情況，其中一種半平臺(tái)入戶的加裝，對(duì)居民還是有諸多不便的。(下左)

兩跑樓梯需要下半層才能入戶，對(duì)于老年人使用是非常不方便的。這樣的加裝電梯也是不夠徹底的。(如下圖)

圖 蕪湖業(yè)態(tài)大數(shù)據(jù)(POI)分析

那就沒什么好的解決方案嗎?

良子提過一個(gè)解決方案，通過加長(zhǎng)一跑樓梯的長(zhǎng)度達(dá)到“平層入戶”的效果，但是會(huì)涉及到很多結(jié)構(gòu)問題，對(duì)于小區(qū)的道路通行也會(huì)造成一定的干擾。(如下圖)

后來，良有方的群聊里有朋友提供了另一個(gè)思路。雖然不能完全滿足現(xiàn)行規(guī)范，但也是個(gè)創(chuàng)新的思路。

這個(gè)解決方案的思路：是通過坡道來化解高度問題，這樣原有的樓梯不用拆除，只要加建就能完成施工，業(yè)內(nèi)對(duì)這種做法還有一個(gè)叫法“亞平層”。雖然沒能符合規(guī)范，但是這種思路在湖南有落地的項(xiàng)目了。

亞平層入戶目前無法滿足的規(guī)范：

a、消防通道的凈空要求為不能低于2.2米，局部主梁位置不能低于2米，亞平層在不敲掉步梯承重梁的情況下，局部?jī)艨諡?.5米。

b、為增加凈空高度，亞平層需敲掉原有半平臺(tái)樓梯承重梁，需要嚴(yán)格的房屋檢測(cè)以及加固措施，并得到房屋原有設(shè)計(jì)單位的認(rèn)可，這都是比較困難的事情。

c、亞平層的斜坡為無障礙通道，無障礙通道的要求是：高度比長(zhǎng)度為1:12，平均坡度約為8.5度，而亞平層的坡度約為17度到19度，嚴(yán)重不符合無障礙通道要求。

我畫了個(gè)剖面示意圖，幫助大家理解。希望我這篇文章能起到拋磚引玉的作用，能讓更多的設(shè)計(jì)師參與其中，并提出更多可行的解決方案。

五、結(jié)束語

雖然加裝電梯還有“這樣那樣”的問題，但是發(fā)展是硬道理。任何滿足“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要”的舉措都是好的解決方案。

加裝電梯是老舊小區(qū)改造中重要的一環(huán)，是解決民生問題的重要舉措，特別是應(yīng)對(duì)城市老齡化問題的一劑良方。

“大拆大建”已經(jīng)不再適合目前中國(guó)的城市化進(jìn)程，而“微更新”將會(huì)是城市發(fā)展的“主流”，大面積推廣只是時(shí)間問題，也許春天已經(jīng)來到了。

2021城鄉(xiāng)規(guī)劃師考試備考進(jìn)行中，小編將為大家整理城鄉(xiāng)規(guī)劃師考試精華考點(diǎn)、各科目模擬試題、真題解析等備考資料，可以點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載。本次考試不理想的考生或者想要報(bào)名2021年城鄉(xiāng)規(guī)劃師考試的考生，可以使用這些資料提前復(fù)習(xí)!