城鄉(xiāng)規(guī)劃師|資產(chǎn)通脹、消費(fèi)通縮下，居民家庭資本不應(yīng)該繼續(xù)配置房地產(chǎn)
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一
過去50年，貨幣超發(fā)是非常嚴(yán)重。比如美元的含金量在過去這50年當(dāng)中是貶值了97%，其他的貨幣對(duì)于美元又貶值了90%以上。
然而從2000年以后，美國經(jīng)濟(jì)大幅下臺(tái)階，貨幣超發(fā)的現(xiàn)象更為嚴(yán)重，美國卻再?zèng)]有出現(xiàn)過“像樣”的通貨膨脹。
2000年以來，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體盡管沒有特別高的通脹，但全球的資產(chǎn)泡沫卻一波接著一波。例如，美國先是經(jīng)歷一波股市泡沫破滅，房地產(chǎn)泡沫起來，2007年房地產(chǎn)泡沫也破滅，股市泡沫又起來，今年股市泡沫又破滅。從歷史上來看，資產(chǎn)泡沫也對(duì)紙幣的利率政策非常敏感。
道理很簡單，超發(fā)的紙幣，總要有個(gè)流向，
▶要么就是去購買消費(fèi)類的商品，體現(xiàn)出我們統(tǒng)計(jì)的CPI、PPI的上行;
▶要么就是去購買資產(chǎn)類的商品，推升股價(jià)、房價(jià)、金價(jià)等。
為何2000年以后商品類的通脹會(huì)明顯弱于資產(chǎn)類的通脹呢?
貧富分化或許是個(gè)很重要的原因。不斷超發(fā)的紙幣，會(huì)越來越多地流向少數(shù)人手中。當(dāng)前又到了全球貧富分化的一個(gè)高點(diǎn)，所以未來可能很難看到消費(fèi)類商品的通脹，而更多會(huì)體現(xiàn)為資產(chǎn)類商品的漲價(jià)。
而且資產(chǎn)泡沫的體量足夠大以后，各國央行的貨幣政策也越來越關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)問題，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫易升難降。美股暴跌一段時(shí)間后，美聯(lián)儲(chǔ)立刻加快“印鈔”步伐，放出各種大招。
未來如果美股再暴跌，可能不排除美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)像日本央行那樣直接購買股票。因此，未來資產(chǎn)泡沫仍會(huì)一個(gè)接著一個(gè)的演繹。
在貧富差距較大的情況下，超發(fā)的貨幣更容易推升資產(chǎn)類商品的價(jià)格，卻很難推升普通消費(fèi)品價(jià)格。而且即使貨幣超發(fā)對(duì)消費(fèi)品價(jià)格有影響，也存在一定的滯后效應(yīng)，從貨幣超發(fā)到通脹回升需要一年以上的時(shí)間。
二
我國的情況也很類似。
現(xiàn)在的這個(gè)經(jīng)濟(jì)跟20年前的經(jīng)濟(jì)不一樣了，20年前，整個(gè)金融資產(chǎn)的比例是比較低的，大家要買可能都是買商品，所以只要貨幣超發(fā)就會(huì)表現(xiàn)為物價(jià)的上漲。
現(xiàn)在來講，貨幣超發(fā)表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格的上漲，而不是商品價(jià)格的上漲。今年以來股市短期調(diào)整后迅速大漲，茅臺(tái)、奢侈品價(jià)格上漲，但另一方面，普通消費(fèi)品行業(yè)價(jià)格低迷，需求萎縮。
我國本輪周期有三點(diǎn)不同于以往，一是過去十年主導(dǎo)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的房地產(chǎn)還處于下行周期;二是政策刺激空間沒有之前那么大;三是疫情的持續(xù)影響。這三點(diǎn)決定了我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力依然很大，很難開啟一輪持續(xù)的上行周期。
居民收入和大眾需求仍然會(huì)受到很大影響，普通消費(fèi)品面臨的通縮壓力要大于通脹。根據(jù)央行調(diào)查結(jié)果，我國2019年總資產(chǎn)前20%居民占有總資產(chǎn)的63%，而后20%居民僅占2.6%。
三
目前中國居民的大類資產(chǎn)主要還是集中在住宅資產(chǎn)上，即房地產(chǎn)目前配置比重過大，這會(huì)帶來泡沫風(fēng)險(xiǎn)問題：
華爾街日?qǐng)?bào)做個(gè)一個(gè)估算，隨著房價(jià)不斷上漲，中國居民擁有的房地產(chǎn)總市值達(dá)到了65萬億美元;美國、歐洲和日本這三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體的居民房地產(chǎn)總值加起來大概只有60萬億美元左右，也就是我們一個(gè)國家的房地產(chǎn)總市值要超過日本、歐盟加上美國這三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體之和，可見我們房地產(chǎn)的泡沫是存在的。這也就是為什么我們高層一直在堅(jiān)持房住不炒的原因。
現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)的供需都限制，不僅是限購、限價(jià)，同時(shí)也限售。一般來講，如果不讓房價(jià)漲，最簡單的辦法就是擴(kuò)大供給。
但從央行的調(diào)查來看，我國家庭城鎮(zhèn)居民所擁有的自住房的比率達(dá)到了93%，而美國只有60%多。在住宅擁有量已經(jīng)過高的情況下，為了抑制房價(jià)而擴(kuò)大供給，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，就會(huì)導(dǎo)致更多的樓盤過剩，這樣是非常危險(xiǎn)的。
所以在房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)方面，上面看得很透徹，堅(jiān)持房住不炒也是比較堅(jiān)決的。某些地區(qū)由于人口的大幅度凈流入，大都市圈的形成，未來房地產(chǎn)的需求依然還是比較旺盛，房價(jià)也同樣還有上升的空間，但就全國而言，房地產(chǎn)投資的更多機(jī)會(huì)來是結(jié)構(gòu)性的。
在這個(gè)大前提下，作為居民家庭的資本配置來講，更多的還是應(yīng)該配置到金融資產(chǎn)、金融產(chǎn)品上面，不應(yīng)該再繼續(xù)配置房地產(chǎn)了，除非你覺得某些地區(qū)的房地產(chǎn)是有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，有上漲空間的。但是作為大類資產(chǎn)配置，要加大金融資產(chǎn)配置力度，尤其是權(quán)益類資產(chǎn)。
四
推出房產(chǎn)稅是改善居民收入結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要手段，房產(chǎn)稅對(duì)多套房的家庭來講，征稅就會(huì)大幅提高，對(duì)于沒有房的或者一套房的就不用征稅，這樣對(duì)于居民的收入差距起到了縮小的作用。
但是現(xiàn)在沒法推出來，因?yàn)橥屏撕笕f一房價(jià)大跌怎么辦?中國GDP當(dāng)中，房地產(chǎn)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)，直接的加上間接的，接近30%，不可輕舉妄動(dòng)。
貨幣政策更加偏重穩(wěn)健了?，F(xiàn)在十年期國債收益率已經(jīng)超過了3%，而美國的十年期國債收益率只有0.6%，中美之間的利差又是達(dá)到了歷史的高峰。
大家不要把關(guān)注點(diǎn)更多集中在刺激內(nèi)需，覺得好像要刺激內(nèi)需才能夠使得國內(nèi)大循環(huán)能夠循環(huán)下去。
實(shí)際上，過去的總量政策效果不好，刺激內(nèi)需要通過結(jié)構(gòu)改革來增加我們的中低收入階層的居民收入，這屬于改革的政策，而不是需求端的刺激政策。
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