城鄉(xiāng)規(guī)劃師|農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地如何審批?
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農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地如何審批?
《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào))要求，自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)審查用地建房是否符合國(guó)土空間規(guī)劃、用途管制要求，其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是土地用途管制制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的重要措施。新《土地管理法》對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度進(jìn)行了重新設(shè)計(jì)，更加強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地特別是永久基本農(nóng)田的保護(hù)。新《土地管理法》第四條明確，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的制度作為我國(guó)土地管理的基本措施將長(zhǎng)期貫徹下去。
什么是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度?
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度又稱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地制度，是指將農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。這一制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家在控制建設(shè)用地增長(zhǎng)、保護(hù)農(nóng)用地尤其是耕地方面普遍采用的手段。在世界各國(guó)和各地區(qū)，這一制度的名稱不盡相同，有的稱為“土地規(guī)劃許可”，有的稱為“建筑用地許可”，還有叫“非都市土地使用管制”。
1998年《土地管理法》修訂時(shí)增設(shè)了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用應(yīng)按照法定程序批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的屬于違法占地行為，達(dá)到法定犯罪面積的還要追究破壞農(nóng)用地罪的刑事責(zé)任。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的特點(diǎn)有哪些?
①農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過(guò)依法審批，否則就是非法占用土地;這種農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是國(guó)家控制土地利用的一種制度相當(dāng)于行政許可，是保護(hù)農(nóng)用地的必要手段。
②農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)集中于國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府，但省級(jí)人民政府可以依法作一定的授權(quán)，這種授權(quán)是與土地利用總體規(guī)劃的授權(quán)審批相一致，只限于鄉(xiāng)村一級(jí)的規(guī)劃。
③農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用要以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地如何審批?
2019年《土地管理法》修改中合理劃分和調(diào)整了中央和地方在農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地方面的審批權(quán)限，其中一條重要原則就是按照是否占用永久基本農(nóng)田來(lái)劃分國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府的審批權(quán)限。
《土地管理法》第四十四條明確規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。
在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批的主要依據(jù)是什么?
決定農(nóng)用地能否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的依據(jù)主要有三個(gè)方面：
一是土地利用總體規(guī)劃，如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地;
二是土地利用年度計(jì)劃，政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須在土地利用年度計(jì)劃控制指標(biāo)范圍之內(nèi)，不得超計(jì)劃批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用;
三是建設(shè)用地供應(yīng)政策。國(guó)家通過(guò)制定建設(shè)用地的供應(yīng)政策，控制建設(shè)用地總量，防止大量占用農(nóng)用地，以及優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
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