城鄉(xiāng)規(guī)劃師|北京：首例行政辦公用地兼容配套商業(yè)項目落地城市副中心
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市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局近日創(chuàng)新核發(fā)城市副中心六合村項目3個行政辦公地塊(C03、C05、C08)行政辦公部分建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書。該項目位于城市副中心07組團01街區(qū)，用地性質(zhì)為行政辦公用地(A1)，建筑功能卻囊括了行政辦公與商業(yè)配套，是全市首例行政辦公用地兼容配套商業(yè)的項目。
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在東六環(huán)與通燕高速交匯處東北部，距行政辦公區(qū)約3公里的項目施工現(xiàn)場，樁機、錨桿機發(fā)出隆隆聲響，挖掘機、鏟車頻繁往來……C03、C05地塊正在進行墊層、集水坑防水等基礎(chǔ)施工，C08地塊即將完成土方開挖。
按照《國務(wù)院關(guān)于北京市開展公共服務(wù)類建設(shè)項目投資審批改革試點的批復(fù)》(國函〔2016〕83號)以及《北京市公共服務(wù)類建設(shè)項目投資審批改革試點實施方案》的要求，該項目已于去年開工，日前，3個行政辦公地塊(C03、C05、C08)行政辦公部分獲建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書，這意味著該項目在規(guī)劃實施層面已全面落地。
C03、C05、C08地塊行政辦公樓總平面圖
六合村項目用地東至六合東三路，西至六合西路(局部六合東路)，北至六合北三街，南至潞苑南一街，3個地塊總用地面積5.3萬平方米，總建筑面積30.8萬平方米。據(jù)規(guī)劃方案，部分二層及以上規(guī)劃為行政辦公用房，一層及部分二層是周邊住房項目的配套商業(yè)用房。
C05地塊西南人視圖
“該項目被列入今年城市副中心集中推動的161項重大工程，是集行政辦公、商業(yè)配套、居住、養(yǎng)老、學(xué)校、公交場站為一體的大社區(qū)。”市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局相關(guān)負責(zé)人說。
經(jīng)過多輪考證研究，項目最終形成了集居住、商業(yè)和行政辦公為一體的“一心四象限”總體格局。“‘一心’是指中心區(qū)行政辦公與商業(yè)配套，‘四象限’則指居住社區(qū)，一中心通過步行商業(yè)街串聯(lián)起東南、西南、東北、西北四個居住社區(qū)。”
C08地塊街景人視圖
“這是打破思維定式的創(chuàng)新實踐，在全市尚屬首例。”這位負責(zé)人表示。《城鄉(xiāng)規(guī)劃用地分類標(biāo)準(zhǔn)》(DB11/996-2013)把北京市城鄉(xiāng)用地分為65主類和78小類，與商業(yè)用地不同，規(guī)劃上的行政辦公用地主要用于安排建設(shè)中央行政單位和北京市的各級黨政機關(guān)、社會團體，以及行使行政職能的事業(yè)單位等辦公機構(gòu)及其相關(guān)設(shè)施，屬于政府投資，往往是以獨立占地的形式存在的，與引入社會資本兼顧商業(yè)配套的城市社區(qū)沒有太多關(guān)聯(lián)。
而新的《城市副中心控規(guī)》提倡土地混合利用、城市共享，在這樣的前提下，規(guī)自部門創(chuàng)新性地改變了土地供應(yīng)方式，在一宗土地上同時兼顧社會商業(yè)服務(wù)和政府行政辦公，打破了以往行政辦公用地只具有單一使用功能的思維定勢，提高了土地使用效率，也增加了城市街道的空間活力。
“規(guī)劃是龍頭，我們用這種折疊的方式保證了城市形態(tài)的完整性和通暢性，又通過規(guī)劃邏輯對項目進行立體分割，從而實現(xiàn)產(chǎn)城融合，職住平衡，同時也體現(xiàn)了行政辦公在新時代的開放性。”這位負責(zé)人進一步解釋道。
空中連廊透視圖
要實現(xiàn)這樣的融合并不容易，在行政辦公地塊兼容商業(yè)設(shè)施碰到的主要問題是行政辦公樓和商業(yè)樓的土地供應(yīng)和立項審批方式完全不同，需要在實際操作中解決不同的建設(shè)主體手續(xù)辦理問題，明確各自權(quán)利義務(wù)，尤其是共用的地下車庫和機房部分該如何分劈投資、明確產(chǎn)權(quán)，都需要一一研究解決。
“過去，城市規(guī)劃與建設(shè)往往以便于管理為優(yōu)先級，而進入新時代，作為首都兩翼的重要一翼，建設(shè)一座千年之城，需要以城市需要、百姓需要為優(yōu)先級，這體現(xiàn)的是城市副中心建設(shè)的創(chuàng)新和質(zhì)量。”這位負責(zé)人如是說。
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