注冊規(guī)劃師--規(guī)劃實施管理部分評析題

　　第一部分：規(guī)劃管理實例評析
　　
　　實例一：
　　
　　2001年12月21日，某市中級人民法院對個體工商戶林某不服規(guī)劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規(guī)劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。
　　
　　上訴人林某在辦理未報批手續(xù)的情況下，擅自于2000年6月將將其經(jīng)營的精研塑料廠從該市某某鎮(zhèn)北海路遷至該鎮(zhèn)新工業(yè)區(qū)，增設(shè)了八臺切割機，新建了擠塑車間，且未取得建設(shè)工程許可證，未采取任何環(huán)境保護設(shè)施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規(guī)劃局和環(huán)保局聯(lián)合執(zhí)法，經(jīng)過調(diào)查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認定上述行為違反了《城市規(guī)劃法》《某某市建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產(chǎn)、補辦手續(xù)并處罰款3萬元的行政處罰決定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求〔判決撤銷處罰決定，林某認為自己是個個體工商戶，不屬于建設(shè)單位，另外，工廠搬遷經(jīng)營場所，增加小型設(shè)備不屬于要經(jīng)建設(shè)管理部門、計劃管理部門批準的項目，故不屬于建設(shè)項目。
　　
　　實例一評析、
　　
　　1、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)任何建設(shè)都必須符合城市規(guī)劃，都必須按法定程序進行報批，這包括單位和個人（個體經(jīng)濟和其他各種不同經(jīng)濟類型的開發(fā)活動）因此，林某以個體工商戶為借口。想跳過規(guī)劃報建程序，這明顯不符和城市規(guī)劃法的要求。
　　
　　2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設(shè)項目，依據(jù)城市規(guī)劃管理條例，城市建設(shè)項目是指一切新建、擴建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設(shè)施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場、碼頭、廣場、停車場、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設(shè)用地的重新選址、建筑工程的重新設(shè)計、建設(shè)項目的環(huán)境保護、建設(shè)工程竣工驗收等問題，均需要重新按照新建建設(shè)項目的規(guī)劃審批程序進行報建。否則就是屬于違法建設(shè)，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。
　　
　　第二部分建設(shè)項目選址實例評析
　　
　　實例一、
　　
　　在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。
　　
　　實例一評析、
　　
　　1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。
　　
　　2、而建設(shè)工業(yè)廠房則屬于違法建設(shè)，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設(shè)活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設(shè)。
　　
　　3、建設(shè)工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設(shè)，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設(shè)，應(yīng)給予立即拆除。
　　
　　實例二、
　　
　　某城市20世紀90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準備建設(shè)一座5萬KW燃油發(fā)電廠，作為城市補充電源。當時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設(shè)上馬，勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設(shè)。經(jīng)過2年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難。
　　
　　實例二評析
　　
　　1、該項目選址，市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要，判斷有嚴重污染的項目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點考慮項目的環(huán)境保護措施，如果措施不當，或措施不配套，污染項目將會給城市帶來長期嚴重的危害。
　　
　　2、在項目選址上，首先應(yīng)嚴格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應(yīng)處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系。只有多方面比較，經(jīng)過合法程序，采用科學方法，項目選址才會合理可靠，上述例子由于市政府采納了老師的意見，采取了暫緩建設(shè)的計劃，從而避免了拆遷和今后的重復建設(shè)。
　　
　　實例三、
　　
　　某城市人口13萬人，上界政府領(lǐng)導班子選定在城市東區(qū)某某路東側(cè)建設(shè)城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設(shè)場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設(shè)，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設(shè)成本比原先預(yù)計的大2倍，需要加大投資。擔由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設(shè)無法跟上，廣場建設(shè)被迫停工。新一界領(lǐng)導上臺以后，經(jīng)過認真分析，廣泛調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關(guān)鍵問題是選址不當，當即拍板另行選址建設(shè)。
　　
　　實例三評析
　　
　　1、建設(shè)項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建設(shè)情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。
　　
　　2、建設(shè)城市廣場應(yīng)首先確定廣場性質(zhì)，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設(shè)條件等都有不同的要求。
　　
　　3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應(yīng)在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設(shè)施的位置上進行選址，而不應(yīng)該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設(shè)，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。
　　
　　實例四、
　　
　　1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。
　　
　　實例四評析
　　
　　1、這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計劃規(guī)模設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。
　　
　　2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。
　　
　　3、首先糧食局應(yīng)該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設(shè)項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。
　　
　　4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標準和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進行行政處罰。
　　
　　實例五、
　　
　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計利潤客觀，聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。
　　
　　實例五評析
　　
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上是變相出租土地。
　　
　　2、首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修定的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或或者村民委員會經(jīng)營管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定合辦公司的契約。
　　
　　3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔風險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營，風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。
　　
　　4、由于我國《土地管理法》第73條規(guī)定：農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或是出租土地，卻聲稱是合辦公司，而不交國家有關(guān)稅費，這分合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、逃脫稅費、變相出租轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見的。
　　
　　5、其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，對違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，可以并處罰款。對直接負責的主管人員，和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任。
　　
　　實例六
　　
　　某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構(gòu)。當時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設(shè)計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997――1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉(zhuǎn)，全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升，申請建設(shè)的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設(shè)項目又沒有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。
　　
　　實例六評析
　　
　　評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設(shè)施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應(yīng)該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二，政府應(yīng)處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的，應(yīng)該認真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設(shè)的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。
　　
　　第三部分：規(guī)劃設(shè)計條件實例評析
　　
　　實例一、
　　
　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局（99）規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準，在某市東方東路建設(shè)中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設(shè)規(guī)模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設(shè)面積5400平方米?，F(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。
　　
　　實例一評析
　　
　　該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設(shè)計方案通知書的建設(shè)單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設(shè)計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應(yīng)持函件（詳細說明改變的具體理由）和有關(guān)圖紙報規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調(diào)同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設(shè)計。該房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未經(jīng)允許，修改設(shè)計，增加面積，違法事實清楚，應(yīng)得到相應(yīng)處罰。
　　
　　第四部分、建設(shè)用地性質(zhì)變更管理
　　
　　實例一
　　
　　1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣悦慨€2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。
　　
　　評析：這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應(yīng)該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標準和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進行行政處罰。
　　
　　實例二
　　
　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。
　　
　　評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見。
　　
　　其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。”
　　
　　實例三
　　
　　某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研，并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件，認為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準后核發(fā)了“兩證一書”。
　　
　　評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。
　　
　　實例四
　　
　　某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。
　　
　　評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。
　　
　　實例五
　　
　　某中學有兩個校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米；另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設(shè)施項目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設(shè)一座標準中學。
　　
　　評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應(yīng)該予以積極支持。因為根據(jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展狀況，對城市建設(shè)用地進行調(diào)整。一個中學有兩處校址，且規(guī)模都不符合標準是不合理的。市政府應(yīng)該對不合理的用地進行調(diào)整。使城市功能更加合理。
　　
　　實例六
　　
　　某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地4.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。
　　
　　評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理：

    1.廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。

    2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項目選址意見書。

    3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。

    4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。

    5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。

    6.受讓方申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。
　　
　　7.受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設(shè)方案、施工圖和申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。

    8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計條件外，還將邀請一些老師進行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　
　　實例七
　　
　　某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約400ha.為使該隔離地區(qū)近期實施綠化，市政府采取鼓勵政策，如在該地區(qū)已實施綠化面積達30%之后，可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項目，并在開發(fā)建設(shè)的同時將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，在該用地內(nèi)建設(shè)3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設(shè)總用地為7.5ha，并經(jīng)市政府批準。
　　
　　評析：這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策，并經(jīng)市政府批準，但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。首先，應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?，因為依照?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經(jīng)土地部門核準，再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其次，如果該開發(fā)項目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，如果該項目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營，則應(yīng)共同辦理一切手續(xù)；如果該用地經(jīng)市政府批準，城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，出讓部門應(yīng)特別注意在開發(fā)建設(shè)的同時，應(yīng)對該地區(qū)的整體綠化情況加強監(jiān)督。
　　
　　第五部分、建設(shè)用地規(guī)劃管理
　　
　　實例一
　　
　　某城市有一部隊機關(guān)經(jīng)過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業(yè)用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)單位的要求，在規(guī)劃選址階段經(jīng)多次研究同意在城市西北部鄰近該系統(tǒng)的醫(yī)院和一居住區(qū)進行建設(shè)，用地面積為2.0ha.
　　
　　評析：某部隊機關(guān)建設(shè)用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關(guān)規(guī)定辦理。因此，該部隊機關(guān)持計劃部門批準的可行性研究報告，并按城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件編制的經(jīng)審核同意的規(guī)劃總平面方案圖，又經(jīng)得土地部門批準和占用該土地的有關(guān)單位同意或取得有關(guān)協(xié)議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地許可證。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查符合有關(guān)要求即可核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
　　
　　實例二
　　
　　某市城市建設(shè)發(fā)展，在市區(qū)東部地區(qū)若干個工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了詳細規(guī)劃，確定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細規(guī)劃的要求，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區(qū)內(nèi)的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規(guī)定。
　　
　　評析：這是一個國有土地出讓的實例。關(guān)鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設(shè)計條件，才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。這主要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設(shè)計條件，增加土地開發(fā)強度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內(nèi)編制一個修建性詳細規(guī)劃，為建設(shè)工程規(guī)劃管理做準備。
　　
　　實例三
　　
　　某市的市區(qū)東北部有一中外合資的電子企業(yè)，因產(chǎn)品銷路好，急需擴建一條生產(chǎn)線。企業(yè)提出在其廠區(qū)的東北角占用2.0ha的農(nóng)村村民住宅和部分農(nóng)村企業(yè)用地，企業(yè)提出的用地在城市規(guī)劃為工業(yè)用地。
　　
　　評析：這是中外合資企業(yè)要擴大用地，而且要占用農(nóng)村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規(guī)劃工業(yè)用地，符合城市規(guī)劃要求，但需將集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，然后依照國有土地出讓的有關(guān)規(guī)定辦理出讓手續(xù)，具體可參照例二所述。
　　
　　實例四
　　
　　某市在其市區(qū)東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓，后經(jīng)該廠研究選中一家外商實施合資開發(fā)居住區(qū)。
　　
　　評析：這是一個改變用地性質(zhì)又進行合資開發(fā)建設(shè)的實例。中外雙方如何合資，城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū)；其次，根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設(shè)計條件，列入他們之間的合同或協(xié)議；第三，其合資的合同或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門批準；每四，其開發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門立項；第五，合資開發(fā)是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經(jīng)營法人。這些條件均已具備，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項目經(jīng)營法人對建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。
　　
　　實例五
　　
　　某市位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一個鄉(xiāng)，擬在現(xiàn)為0.5ha養(yǎng)雞場的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設(shè)用地上，改為建設(shè)一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫(yī)療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設(shè)項目經(jīng)區(qū)計委立項并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認。
　　
　　評析：像這類鄉(xiāng)里為村民辦實事的建設(shè)項目現(xiàn)在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業(yè)改為集體事業(yè)，其土地使用性質(zhì)改變了，但其土地的集體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證？只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)而且進行建設(shè)活動，應(yīng)該辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并對其建設(shè)也應(yīng)該提出規(guī)劃設(shè)計條件，審查其建設(shè)方案。不能因為農(nóng)村在自有土地上進行建設(shè)，城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場之類的情況不同，那是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，與城市規(guī)劃行政主管部門無關(guān)?，F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場改為敬老院，有建設(shè)活動，又在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關(guān)了，不但應(yīng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。如果該鄉(xiāng)不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規(guī)劃行政主管轄部門理應(yīng)去查處。
　　
　　實例六
　　
　　以農(nóng)業(yè)項目配套設(shè)施的名義，XXX林科農(nóng)業(yè)有限公司未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，沒有辦理征地和建設(shè)手續(xù)，投資建設(shè)家庭農(nóng)場，建設(shè)地點是XX城市郊區(qū)原來是一片莊稼地，家庭農(nóng)場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設(shè)施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設(shè)施在80萬元到100萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經(jīng)大部分售出，經(jīng)調(diào)查核實，這一項目并不具備任何房地產(chǎn)手續(xù)。
　　
　　評析：雖然該項目表面上不是房地產(chǎn)項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模來看，無疑屬于非農(nóng)建設(shè)，是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，是繞過有關(guān)審批手續(xù)、超越規(guī)劃管理權(quán)限、擅自占用良田的違法建設(shè)。該市規(guī)劃監(jiān)察執(zhí)法大隊會同項目所在鎮(zhèn)政府對“XX家庭農(nóng)場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區(qū)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)打著“新農(nóng)村建設(shè)”“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整”等旗號與開發(fā)商合作，大肆兜售。這類新的違法建設(shè)項目產(chǎn)生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區(qū)包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求仍然很大，把違法占地建設(shè)的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤；二是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村負責人從眼前利益出發(fā)，慫恿支持違法建設(shè)項目，給予越權(quán)審批，助長了違法建設(shè)的發(fā)生；三是規(guī)劃法制意識淡薄，認為違反了規(guī)劃法規(guī)頂多罰點款而已。
　　
　　實例七
　　
　　1999年4月10日，某縣啤酒廠“年產(chǎn)15萬噸啤酒擴建項目”經(jīng)國家有關(guān)部門批準，經(jīng)法定程序?qū)徟?，征用土?0畝。該廠在擴建施工過程中，為建單身公寓，私下與相鄰村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，達成了以60萬元的價款占用20畝耕地的協(xié)議。隨后，啤酒廠單身公寓項目開工建設(shè)。1999年5月30日，縣土地管理局和規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，立即責令該廠停止施工。經(jīng)查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地利用規(guī)劃確定的基本農(nóng)田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20元罰款，總計40.9虧元；按非法轉(zhuǎn)讓土地，責令村集體經(jīng)濟組織停止轉(zhuǎn)讓行為，并處以20萬元罰款，并建議有關(guān)部門對該廠領(lǐng)導給予行政處分。
　　
　　評析：該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據(jù)是《土地管理法》，該法第四十三條明確規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！蓖瑫r，第七十六條規(guī)定：“未經(jīng)批準或者采取欺騙手段獲取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用的土地，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處?！币虼耍恋毓芾聿块T對該廠的處罰是合法的，適當?shù)摹?BR>　　
　　實例八
　　
　　“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發(fā)展商就在報紙上到處刊登廣告，預(yù)售樓房。某甲與開發(fā)商騰達房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產(chǎn)公司以28萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預(yù)售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查，“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊與騰達房地產(chǎn)公司搞的合作開發(fā)項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權(quán)證。因此，某甲僅憑與騰達房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權(quán)屬登記手續(xù)。某甲找到騰達房地產(chǎn)公司要求退房，騰達房地產(chǎn)公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設(shè)，如果公司補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理；如果辦權(quán)屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。
　　
　　評析：根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只有依法取得的國有土地使用權(quán)，才可以作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以想利用這類土地開發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關(guān)規(guī)定，把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，所建造成的房屋才能合法進入商品流通領(lǐng)域。以集體土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)，不按國家規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應(yīng)由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發(fā)商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應(yīng)受到處罰。
　　
　　實例九
　　
　　1999年1月4日，XX市政府領(lǐng)導班子集體研究決定在H村開發(fā)建設(shè)一個電子工業(yè)加工區(qū)。1999年2月2日市政府聯(lián)席會在聽取政府負責同志的匯報后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征用土地。據(jù)此精神，在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業(yè)加工區(qū)建設(shè)辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于1999年4月30日分別以XX府辦（函）（1999）1號和2號文件批準H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用2754畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補償費共830萬元；截至1999年5月3日，破壞耕地面積達901畝。主持XX市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關(guān)同志的匯報，但未提出異議，并未及時針對這宗違法用地進行檢查糾正。經(jīng)過多次調(diào)查取證，省人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，于1999年5月20日做出如下處罰。

    （1）鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地已難以復耕，同時地方經(jīng)濟發(fā)展確實需要，經(jīng)核準，對已推平的土地按每平方米10元進行罰款，并補辦手續(xù)；責成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查，并建議按有關(guān)規(guī)定對有關(guān)直接負責人和直接責任人做出行政處分。

    （2）對XX市人民政府越權(quán)征地的情況和處理結(jié)果通報全省。
　　
　　評析：首先，XX市無權(quán)批準征用農(nóng)用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是正確的。市政府領(lǐng)導同志應(yīng)負有重要的領(lǐng)導責任。其理由如下。

    （1）XX市所征用的土地是總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地。

    （2）《土地管理法》第四十五條明確規(guī)定征用下列土地的，由國務(wù)院批準：

    1）基本農(nóng)田；

    2）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；

    3）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。

    4）《土地管理法》第七十八條規(guī)定，無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準，使用的土地應(yīng)當收回，有關(guān)當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準征用、使用土地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

    當前，出現(xiàn)如此多的非法建設(shè)用地，有相當一部分是由有些政府部門造成的，一些地方領(lǐng)導法制觀念差，缺乏依法保護土地的自覺性與責任感，甚至將發(fā)展經(jīng)濟與合理利用土地、保護耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯誤地認為占用耕地、依法報批用地會影響地方經(jīng)濟發(fā)展，打著發(fā)展經(jīng)濟等各種旗號，以招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施、重點建設(shè)項目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權(quán)代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。
　　
　　實例十
　　
　　XX食品廠廠址位于城市大型居住區(qū)的旁邊，占地1.3萬平方米，政府與食品廠達成協(xié)議，食品廠搬遷至郊外，原廠址按照規(guī)劃，興建住宅，食品廠與XX房地產(chǎn)公司達成協(xié)議，合資建設(shè)2萬平方米的商品房，按照有關(guān)程序，取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但在施工過程中，XX房地產(chǎn)公司無法按協(xié)議籌集到自身方面的資金，該房地產(chǎn)公司只好退出。食品廠后又與XX建設(shè)集團達成協(xié)議，繼續(xù)完成商品房的后續(xù)建設(shè)。
　　
　　評析：建設(shè)單位申請對建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的建設(shè)單位名稱進行變更時，應(yīng)持計劃管理部門變更建設(shè)單位名稱的計劃文件、原建設(shè)單位同意變更建設(shè)工程規(guī)劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的建設(shè)單位名稱的證明或雙方的協(xié)議書、原審批文件報規(guī)劃主管部門。規(guī)劃主管部門同意后可進行更改，并要在證件的修改處加蓋校對章。建設(shè)單位在申請對建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)進行更改時，應(yīng)持說明變更原因的函件及原審批文件，申報規(guī)劃要點。建設(shè)單位持同意變更建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)的規(guī)劃要點通知書，到計劃管理部門辦理計劃變更手續(xù)，然后持新批的計劃文件，按照規(guī)劃要點通知書規(guī)定的程序，重新辦理規(guī)劃管理手續(xù)。
　　
　　第六部分、建設(shè)工程規(guī)劃管理
　　
　　實例一
　　
　　張XX家住某市中山區(qū)新安中里7號樓308號。未經(jīng)城市規(guī)劃部門的批準，擅自在新建樓12號樓東北側(cè)便道上搭建一間簡易房屋用于經(jīng)營。該區(qū)城市管理監(jiān)察大隊檢查發(fā)現(xiàn)后，認為張XX違反了《XX市城市規(guī)劃條例》中的有關(guān)規(guī)定，依法通知其限期改正，自行拆除。在規(guī)定期限內(nèi)，張XX未予改正。1998年12月9日，區(qū)城管大隊又依據(jù)《違反〈XX市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》第三條的規(guī)定，做出了責令限期拆除的決定，并于次日向張XX送達了決定書，責令其于1998年12月14日前自行拆除違法建設(shè)。張XX不服，向本區(qū)人民法院提起行政訴訟。認為其所搭建的簡易房屋雖系違法建設(shè)，但其周圍還有其他的違法建設(shè)，被告不應(yīng)僅對其違法建設(shè)進行查處，故訴請法院撤銷被告所做決定。
　　
　　評析：這是一起個人違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的實例。張XX所建的簡易房屋，既沒有申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也沒有申請臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，明顯屬于違法建設(shè)。區(qū)城管大隊系經(jīng)國家和XX市有關(guān)部門批準依法成立的區(qū)級綜合性行政執(zhí)法機關(guān)，其有權(quán)依據(jù)城市規(guī)劃管理法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對轄區(qū)內(nèi)無建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建設(shè)進行查處，并可責令其改正或予以行政處罰。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《XX市城市規(guī)劃條例》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)，應(yīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其他有關(guān)批準文件，否則為違法建設(shè)。張XX顯然已違反了上述法律、法規(guī)的規(guī)定，區(qū)城管大隊對該違法建設(shè)行為進行的查處正確，基本事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，處理程序合法。至于張XX關(guān)于區(qū)城管大隊需對他人的違法建設(shè)總是做出處理的要求，應(yīng)通過其他途徑解決，且與張XX違法建設(shè)無關(guān)，以此作為區(qū)城管大隊對其違法行為處理不公正的理由不能成立。
　　
　　實例二
　　
　　某市機械廠地處居民集中區(qū)，附近有XX山公園和正在建設(shè)中的生態(tài)公園等風景名勝，以及航海高等專科學校、某廠生活區(qū)。1998年5月，機械廠到市環(huán)保局辦理該廠有關(guān)固體廢物處理手續(xù)時，環(huán)保局提議在該廠內(nèi)建設(shè)一個全市性的危險固體廢物焚燒站，并安排該局屬下的市固體廢物管理中心與廠方接洽，在得到市固體廢物管心“沒有問題”的保證后，雙方達成協(xié)議，約定由廠方向固廢中心出租場地，建設(shè)市固體廢物無害化處理環(huán)保示范工程項目，工程建成后在用工上優(yōu)先考慮廠里分流的職工，工程的立項報批等手續(xù)由固廢中心操辦，廠方不具體參與工程的建設(shè)。該工程總投資約為327萬元，年處理危險廢物3000噸。工程建成后，當?shù)厝罕姺从硰娏?，機械廠所在區(qū)人大常委會收到群眾投訴，反映設(shè)在機械廠內(nèi)的危險固體廢物焚燒站嚴重污染環(huán)境和影響廠區(qū)衛(wèi)生，區(qū)人大常委會組織了部分市、區(qū)人大代表進行視察，聽取了固廢管理中心負責人的介紹，并實地視察了建設(shè)工地。固廢管理中心負責人解釋，危險固體廢物焚燒站目前主要進行實驗性工作，屬臨時設(shè)施，不是永久工程。而代表們則認為，純粹從治理環(huán)境污染尤其是工業(yè)固體廢物、危險廢物污染和適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展需要的角度來看，積極開展“固體廢物無害化處理”的科研和試驗非常有意義，但將這一項目設(shè)在機械廠廠區(qū)內(nèi)是不適當?shù)?，同時，該示范工程還沒有辦立項報建手續(xù)，存在污染環(huán)境、破壞生態(tài)的嚴重隱患，遂做出該工程須另行選址建設(shè)的決議。