城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實(shí)施管理評(píng)析題一

　　第一部分：規(guī)劃管理實(shí)例評(píng)析

　　實(shí)例一：

　　2001年12月21日，某市中級(jí)人民法院對(duì)個(gè)體工商戶林某不服規(guī)劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規(guī)劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。

　　上訴人林某在辦理未報(bào)批手續(xù)的情況下，擅自于2000年6月將將其經(jīng)營(yíng)的精研塑料廠從該市某某鎮(zhèn)北海路遷至該鎮(zhèn)新工業(yè)區(qū)，增設(shè)了八臺(tái)切割機(jī)，新建了擠塑車間，且未取得建設(shè)工程許可證，未采取任何環(huán)境保護(hù)設(shè)施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規(guī)劃局和環(huán)保局聯(lián)合執(zhí)法，經(jīng)過(guò)調(diào)查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認(rèn)定上述行為違反了《城市規(guī)劃法》《某某市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》對(duì)上訴人作出責(zé)令停止生產(chǎn)、補(bǔ)辦手續(xù)并處罰款3萬(wàn)元的行政處罰決定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求〔判決撤銷處罰決定，林某認(rèn)為自己是個(gè)個(gè)體工商戶，不屬于建設(shè)單位，另外，工廠搬遷經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，增加小型設(shè)備不屬于要經(jīng)建設(shè)管理部門、計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目，故不屬于建設(shè)項(xiàng)目。

　　實(shí)例一評(píng)析、

　　1、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)任何建設(shè)都必須符合城市規(guī)劃，都必須按法定程序進(jìn)行報(bào)批，這包括單位和個(gè)人(個(gè)體經(jīng)濟(jì)和其他各種不同經(jīng)濟(jì)類型的開發(fā)活動(dòng))因此，林某以個(gè)體工商戶為借口。想跳過(guò)規(guī)劃報(bào)建程序，這明顯不符和城市規(guī)劃法的要求。

　　2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設(shè)項(xiàng)目，依據(jù)城市規(guī)劃管理?xiàng)l例，城市建設(shè)項(xiàng)目是指一切新建、擴(kuò)建、改建、翻建的房屋建筑(包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉(cāng)儲(chǔ)建筑等)地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設(shè)施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機(jī)場(chǎng)、碼頭、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設(shè)用地的重新選址、建筑工程的重新設(shè)計(jì)、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收等問(wèn)題，均需要重新按照新建建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批程序進(jìn)行報(bào)建。否則就是屬于違法建設(shè)，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。

　　第二部分建設(shè)項(xiàng)目選址實(shí)例評(píng)析

　　實(shí)例一、

　　在某大城市邊緣的小河壩村委會(huì)為了加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會(huì)集體研究，報(bào)鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊(duì)發(fā)現(xiàn)后，責(zé)令其立即停止施工，等待處罰。

　　實(shí)例一評(píng)析、

　　1、村委會(huì)利用集體土地蓋蔬菜大棚，進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。

　　2、而建設(shè)工業(yè)廠房則屬于違法建設(shè)，因?yàn)樵摰貐^(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設(shè)活動(dòng)，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)同意才能建設(shè)。

　　3、建設(shè)工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設(shè)，雖然村委會(huì)報(bào)鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級(jí)規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)，未履行合法的報(bào)批手續(xù)，因此屬于違法建設(shè)，應(yīng)給予立即拆除。

　　實(shí)例二、

　　某城市20世紀(jì)90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準(zhǔn)備建設(shè)一座5萬(wàn)kw燃油發(fā)電廠，作為城市補(bǔ)充電源。當(dāng)時(shí)提供選址的用地經(jīng)過(guò)比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準(zhǔn)備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設(shè)上馬，勢(shì)必會(huì)給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會(huì)議，各方意見(jiàn)爭(zhēng)執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設(shè)。經(jīng)過(guò)2年以后，該市通過(guò)省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長(zhǎng)期電力不足的困難。

　　實(shí)例二評(píng)析

　　1、該項(xiàng)目選址，市政府還是考慮到了城市長(zhǎng)期發(fā)展的需要，判斷有嚴(yán)重污染的項(xiàng)目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)措施，如果措施不當(dāng)，或措施不配套，污染項(xiàng)目將會(huì)給城市帶來(lái)長(zhǎng)期嚴(yán)重的危害。

　　2、在項(xiàng)目選址上，首先應(yīng)嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應(yīng)處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系。只有多方面比較，經(jīng)過(guò)合法程序，采用科學(xué)方法，項(xiàng)目選址才會(huì)合理可靠，上述例子由于市政府采納了老師的意見(jiàn)，采取了暫緩建設(shè)的計(jì)劃，從而避免了拆遷和今后的重復(fù)建設(shè)。

　　實(shí)例三、

　　某城市人口13萬(wàn)人，上界政府領(lǐng)導(dǎo)班子選定在城市東區(qū)某某路東側(cè)建設(shè)城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積5萬(wàn)平方米，建設(shè)場(chǎng)址為一底丘小山，該廣場(chǎng)區(qū)位有些偏，但是由于沒(méi)有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見(jiàn)，開工建設(shè)，然而，在平整土地過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設(shè)成本比原先預(yù)計(jì)的大2倍，需要加大投資。擔(dān)由于資金準(zhǔn)備不到位，再加上周邊項(xiàng)目建設(shè)無(wú)法跟上，廣場(chǎng)建設(shè)被迫停工。新一界領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)以后，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析，廣泛調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)這個(gè)廣場(chǎng)存在的關(guān)鍵問(wèn)題是選址不當(dāng)，當(dāng)即拍板另行選址建設(shè)。

　　實(shí)例三評(píng)析

　　1、建設(shè)項(xiàng)目選址是一項(xiàng)非常嚴(yán)肅的事情，需要進(jìn)行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建設(shè)情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問(wèn)題出在當(dāng)初廣場(chǎng)選址過(guò)于輕率，決策過(guò)于武斷。

　　2、建設(shè)城市廣場(chǎng)應(yīng)首先確定廣場(chǎng)性質(zhì)，廣場(chǎng)一般分為城市中心廣場(chǎng)，休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，綠化景觀廣場(chǎng)，游行集會(huì)廣場(chǎng)，交通集散廣場(chǎng)等多種類型。每一種廣場(chǎng)對(duì)位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設(shè)條件等都有不同的要求。

　　3、象該市的廣場(chǎng)屬于城市中心廣場(chǎng)，應(yīng)在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設(shè)施的位置上進(jìn)行選址，而不應(yīng)該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設(shè)，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場(chǎng)建成后其使用效果也會(huì)很不理想。

　　實(shí)例四、

　　1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場(chǎng)為由，通過(guò)當(dāng)?shù)卣?，以每畝2.2萬(wàn)元的價(jià)格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的計(jì)劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬(wàn)噸，成交額可達(dá)2000萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)利稅100萬(wàn)元，據(jù)說(shuō)其規(guī)模要達(dá)到全省第一，使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來(lái)一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建起來(lái)，對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)乩习傩盏某兄Z沒(méi)有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和一些單位手里，每份3.5萬(wàn)元，得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫(kù)房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國(guó)家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無(wú)論如何弄個(gè)明白，討個(gè)說(shuō)法。

　　實(shí)例四評(píng)析

　　1、這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)重造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒(méi)有按規(guī)劃，按原來(lái)的計(jì)劃規(guī)模設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來(lái)得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系，實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。

　　2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計(jì)劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請(qǐng)。

　　3、首先糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。

　　4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說(shuō)。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。

　　實(shí)例五

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計(jì)利潤(rùn)客觀，聯(lián)合公司開始運(yùn)作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤(rùn)和管理費(fèi)。

　　實(shí)例五評(píng)析

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實(shí)質(zhì)上是變相出租土地。

　　2、首先，簽約主體資格不對(duì)。鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國(guó)新修定的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定合辦公司的契約。

　　3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過(guò)程，只定期收取利潤(rùn)費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等。完全不符和一般合營(yíng)行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，說(shuō)明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。