城市“西進(jìn)” 三水展開最大規(guī)模“三舊”改造

　　2700畝舊廠房將整體規(guī)劃，分步推進(jìn)$lesson$

　　走在三水的西河路、口岸大道一帶，每走幾步就會(huì)有一條橫幅標(biāo)語映入眼簾――“以大拆促大建，以大建促大變”、“您的決策，影響一座城，請(qǐng)支持三舊改造”。 這里是三水的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建設(shè)于上世紀(jì)90年代。去年12月，三水啟動(dòng)了城市“西進(jìn)”計(jì)劃，要通過“三舊”改造，將這一片區(qū)的49間工廠整體拆除，建設(shè)一座“北江新區(qū)”。在凌厲的宣傳攻勢(shì)之下，“三舊”改造的前期工作正緊鑼密鼓地展開。

　　將2700多畝土地整體規(guī)劃、連片開發(fā)，這一做法曾獲得佛山市長劉悅倫的高度評(píng)價(jià)。不過，整體改造涉及49家企業(yè)，相比單個(gè)舊廠房征拆，難度大大增加，是什么因素致使政府下定決心進(jìn)行整體改造?面對(duì)高難度的談判，政府是否有足夠的決心和財(cái)力?土地面積多達(dá)2700畝，開發(fā)中會(huì)不會(huì)遭遇“戰(zhàn)線太長”的窘境?

　　連日來，記者深入對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)探營，試圖解碼這一三水史上最大的“三舊”改造工程。

　　【背景】

　　49家企業(yè)年納稅額僅5000萬元

　　三水對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于西南中心城區(qū)的西部，東至口岸大道，西至工業(yè)大道，南至西河路，北至原321國道，總面積達(dá)2707.62畝。

　　西南街道的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這一開發(fā)區(qū)建于上世紀(jì)90年代，原本希望發(fā)展出口加工業(yè)，但目前真正的“三來一補(bǔ)”企業(yè)只有一家。開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)大多規(guī)模小，效益差，產(chǎn)業(yè)分布零散，更有相當(dāng)一部分土地處于閑置或出租狀態(tài)。

　　上周五上午，記者走進(jìn)三水對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在開發(fā)區(qū)北部一家制造企業(yè)里看到，盡管是上班時(shí)間，廠區(qū)大門內(nèi)卻沒有工人，一片靜悄悄也沒有開工生產(chǎn)的跡象。廠區(qū)內(nèi)巡邏的保安說，這家企業(yè)當(dāng)天不上班，要到周一才會(huì)開工。

　　走進(jìn)廠區(qū)的辦公樓，這里的一層對(duì)外出租，二層為該廠的辦公樓，三層以上都是空空蕩蕩，積了厚厚的灰塵。登上辦公樓頂眺望，廠區(qū)東西兩側(cè)各有一個(gè)住宅小區(qū)，南面的圍墻外是一家洗瓶廠，空地上堆積著一箱又一箱的空啤酒瓶。再向遠(yuǎn)處看，有的地塊閑置，有的地塊上是低矮的廠房。

　　根據(jù)西南街道提供的數(shù)據(jù)，目前對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)共有49家企業(yè)，但去年一年的綜合納稅額一共只有5000萬元左右。相比之下，同在西南街道的紅牛等飲料企業(yè)，100到200畝的土地，就能產(chǎn)生過億元的稅收。西南街道的相關(guān)負(fù)責(zé)人說，當(dāng)初發(fā)展工業(yè)是“有飯就吃”，沒有什么規(guī)劃，也沒什么門檻，用現(xiàn)在的眼光來看，這一片區(qū)的土地利用率極低。

　　“不像居民區(qū)，也不像工業(yè)區(qū)”

　　近年來，隨著三水城市的不斷發(fā)展，對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一帶不斷有土地出讓，目前這里已是高樓林立，成為三水的一個(gè)重要居住區(qū)，明珠灣、北江明珠、時(shí)代城、御龍灣、頤澳灣、譽(yù)海尚城等樓盤都分布在這附近。然而，住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)交織的局面，讓附近的居民頗為困擾。

　　僅以西青大道上的某樓盤一期為例，該小區(qū)的東側(cè)是一座混凝土攪拌站，常年揚(yáng)塵影響空氣質(zhì)量，水泥罐車的來來往往也讓市民對(duì)附近道路的交通安全頗為擔(dān)憂。小區(qū)的南面有一家洗瓶廠，據(jù)稱該廠由于不時(shí)會(huì)有異味彌漫，而屢遭投訴。

　　“不像居民區(qū)，也不像工業(yè)區(qū)?！边@是很多人對(duì)這一地段的評(píng)價(jià)。西南街道方面稱，對(duì)外開發(fā)區(qū)的“三舊”改造其實(shí)是順應(yīng)了老百姓的需求，只有拆除舊廠房，建設(shè)新城區(qū)，才能改善居住區(qū)的環(huán)境，讓市民生活得更加舒適。

　　正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，城市“西進(jìn)”政策一經(jīng)提出，就得到了眾多網(wǎng)友的歡迎。

　　【規(guī)劃】

　　與三水新城錯(cuò)位發(fā)展，定位為“北江新區(qū)”

　　去年下半年新一屆三水區(qū)領(lǐng)導(dǎo)提出，要在西南舊城區(qū)、云東海、樂平之間建設(shè)三水新城，并于去年年底成立了三水新城建設(shè)管委會(huì)，并由區(qū)長陳英文親自掛帥。那么，三水的城市“西進(jìn)”，要與正在規(guī)劃中的三水新城如何區(qū)分?

　　不久前，三水區(qū)委書記蘇偉波在接受采訪時(shí)就表示，要將城市“西進(jìn)”作為三水城市升級(jí)的短期目標(biāo)，而相對(duì)而言，三水新城建設(shè)則屬于一種遠(yuǎn)期規(guī)劃。

　　西南街道方面表示，這一片區(qū)將與三水新城錯(cuò)位發(fā)展，建成三水本土居民的人居中心，定位為“北江新區(qū)”。未來，這里將以發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，充分利用項(xiàng)目“南臨北江、北靠三水森林公園”的優(yōu)質(zhì)環(huán)境景觀資源，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造成為三水中心區(qū)綠色核心金融商業(yè)區(qū)、國際飲料飲食文化會(huì)展中心及會(huì)議中心、創(chuàng)意文化中心、綠色休閑生態(tài)居住新城。

　　【思辨】

　　“化零為整”是否可行?

　　對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的“三舊”改造，早已成為各方共識(shí)，但怎么改，仍然需要討論。是繼續(xù)以往零散的土地出讓模式?還是由政府主導(dǎo)，對(duì)這一片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造?三水選擇了后者。

　　為何有這樣的嘗試?西南街道相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，從城市發(fā)展的角度來看，只有整體規(guī)劃才能提升檔次，如果三舊改造總是東一塊西一塊，不能連片發(fā)展，即便經(jīng)過改造，城市也將雜亂無章;客觀上看，此次涉及改造的地塊盡管有2700多畝，但都是國有用地，土地使用的主體是49家企業(yè)，相較于居民，更容易協(xié)商。

　　去年12月，對(duì)外開發(fā)區(qū)“三舊”改造指揮部正式成立，決定以西南街道下屬的國有全資企業(yè)廣東西南投資控股有限公司具體實(shí)施改造，整體規(guī)劃，連片開發(fā)。

　　今年2月，佛山市長劉悅倫前來三水調(diào)研時(shí)，這一片區(qū)的舊改已在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中，劉悅倫對(duì)“整體規(guī)劃，連片開發(fā)”的做法大加贊賞，他表示，近期佛山“三舊”改造的力度有所減弱，像這樣大規(guī)模的舊改更是少之又少，西南街道的做法值得在全市進(jìn)行推廣。

　　23億元投資款如何解決?

　　根據(jù)政府的測(cè)算，對(duì)外開發(fā)區(qū)的“三舊”改造總投資約23億元。盡管是“整體規(guī)劃”，但考慮到種種客觀因素，整個(gè)工程將分步推進(jìn)。

　　23億元的投資將怎么解決?記者了解到，首期資金約10億元，其中35%是西南街道的自有資金，65%是通過廣東西南投資控股有限公司向銀行融資。在指揮部的計(jì)劃中，今年9月將與所有企業(yè)達(dá)成協(xié)議，今年年底完成拆遷。

　　接下來，這一片區(qū)的土地將分為兩期進(jìn)行開發(fā)，并且分片區(qū)對(duì)外出讓，通過向社會(huì)招標(biāo)的方式吸引社會(huì)資金參與。

　　規(guī)劃中，首期開發(fā)的面積為1400多畝，二期面積為1200多畝，將劃分為若干個(gè)功能片區(qū)，逐塊逐塊地進(jìn)行開發(fā)。西南街道的相關(guān)負(fù)責(zé)人說，今后的開發(fā)將面對(duì)社會(huì)招標(biāo)，歡迎各界的投資者參與，也包括此前位于對(duì)外開發(fā)區(qū)的企業(yè)，但開發(fā)一定會(huì)嚴(yán)格按照規(guī)劃展開。

　　在被問及如此大的舊改項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)“戰(zhàn)線過長”時(shí)，西南街道的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，這正是“整體規(guī)劃”、“逐塊開發(fā)”的原因，政府希望這項(xiàng)工程能穩(wěn)步推進(jìn)，北江新區(qū)的建成，將用3―5年的時(shí)間。

　　2700畝土地使用權(quán)大多歸屬企業(yè)

　　【攻堅(jiān)】

　　此次涉及改造的2700多畝土地幾乎都是國有土地，使用權(quán)則分別出讓給了企業(yè)，征拆的成功，需要取得企業(yè)的配合，并由政府向企業(yè)提供補(bǔ)償。采訪中，幾乎所有人都表示，與企業(yè)的談判應(yīng)該是項(xiàng)目最大的難點(diǎn)。

　　去年12月指揮部成立，接著招募有資質(zhì)的中介公司進(jìn)企業(yè)評(píng)估、測(cè)量，之后還將有審計(jì)監(jiān)理公司對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審計(jì)，最后進(jìn)入企業(yè)與政府的談判階段。目前，對(duì)企業(yè)的評(píng)估工作正在進(jìn)行中，記者了解到，絕大部分的企業(yè)對(duì)評(píng)估工作較為配合。

　　據(jù)悉，西南街道已成立8個(gè)工作組，對(duì)49家企業(yè)分片包干，每個(gè)工作組均由至少是街道黨工委委員一級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，可謂“舉全街道之力”來推進(jìn)這項(xiàng)工作。

　　與此同時(shí)，大規(guī)模的宣傳活動(dòng)也已展開，在對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，已經(jīng)處處可見“三舊”改造的橫幅標(biāo)語，“您的決定，影響一座城，請(qǐng)支持三舊改造”，頗為煽情的標(biāo)語，體現(xiàn)出征拆人員的良苦用心。

　　如何兼顧49家企業(yè)利益?

　　街道有關(guān)負(fù)責(zé)人：將實(shí)行“一企一策”

　　■三舊改造

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)共有49家企業(yè)。對(duì)外開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃改造固然是一件好事，但由于該片區(qū)土地均已出讓給了企業(yè)，在進(jìn)行舊廠房改造的同時(shí)，如何兼顧企業(yè)的利益?西南街道有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，為了保證“三舊”改造能順利推進(jìn)，事實(shí)上他們也是站在企業(yè)的角度考慮問題，充分考慮企業(yè)的難處，對(duì)企業(yè)實(shí)行“一企一策”。

　　西南街道已經(jīng)引入了7家中介公司作為“第三方機(jī)構(gòu)”，評(píng)估完成后，還將有2家審計(jì)公司進(jìn)行“二次評(píng)估”。企業(yè)可以從三種補(bǔ)償方案中選擇一種，一些符合西南街道產(chǎn)業(yè)定位的優(yōu)質(zhì)企業(yè)有機(jī)會(huì)進(jìn)駐該街道的水都飲料基地。

　　引入第三方，強(qiáng)調(diào)公平公正

　　為使舊改順利進(jìn)行，西南街道一次性引入了7家有資質(zhì)的中介公司作為“第三方”機(jī)構(gòu)，其中包括1家測(cè)繪企業(yè)，3家土地房產(chǎn)評(píng)估公司，3家資產(chǎn)評(píng)估公司，將分別對(duì)49間企業(yè)進(jìn)行評(píng)估。西南街道方面表示，他們要求這些中介公司站在第三方的立場(chǎng)，不偏向企業(yè)、政府的任何一方，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，政府負(fù)擔(dān)評(píng)估的費(fèi)用，但決不會(huì)對(duì)評(píng)估的過程進(jìn)行干預(yù)。

　　此外，西南街道還引入兩2家審計(jì)公司，對(duì)上述7家公司的評(píng)估依據(jù)、結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，保障評(píng)估結(jié)果的公證性。

　　三種補(bǔ)償方式供企業(yè)選擇

　　今年2月，對(duì)企業(yè)的征拆方案正式出爐，并陸續(xù)發(fā)放到企業(yè)主的手中。對(duì)于這一方案，西南街道相關(guān)負(fù)責(zé)人頗有自信：“整個(gè)拆遷方案，我們已經(jīng)專門請(qǐng)法律專業(yè)人士評(píng)判過，與市場(chǎng)規(guī)律吻合，方案是有利于企業(yè)的，不擔(dān)心企業(yè)不配合。”

　　在發(fā)放給企業(yè)主的這份補(bǔ)償方案中，征收補(bǔ)償?shù)姆绞接胸泿叛a(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)異地調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合、投資收益三種方式。

　　其中，貨幣補(bǔ)償是指通過有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估值給予補(bǔ)償。

　　產(chǎn)權(quán)異地置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，則是指對(duì)于土地的使用權(quán)進(jìn)行異地置換，而對(duì)建筑物補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償，以及停產(chǎn)損失等，仍通過貨幣進(jìn)行補(bǔ)償，但這種方式只適用于自主經(jīng)營并且符合西南街道產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的企業(yè)，存在土地租賃關(guān)系的企業(yè)不適用于這樣的補(bǔ)償方式。

　　投資收益，則是指企業(yè)主將全部或部分的補(bǔ)償款轉(zhuǎn)換成對(duì)項(xiàng)目的投資，在土地成功出讓后3個(gè)月內(nèi)支付補(bǔ)償總額(含獎(jiǎng)勵(lì))，并按投資總額的8%支付投資收益。3年后土地仍未成功出讓的，則每年按8%支付投資收益，直到土地成功出讓為止。

　　幾家飲企有望入駐水都飲料基地

　　舊廠房拆遷后，企業(yè)的出路如何解決?西南街道方面稱，49家企業(yè)中，符合街道產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的，將安排進(jìn)入街道的園區(qū)。目前已初步確定了3家此類的企業(yè)，這些企業(yè)與西南主導(dǎo)的食品飲料產(chǎn)業(yè)有關(guān)，將有機(jī)會(huì)進(jìn)入中國西南水都飲料基地。其中，隱雪食品在飲料基地已購置的工業(yè)用地，這一次舊廠房拆遷將促成公司生產(chǎn)線的整體搬遷。

　　49家企業(yè)中，不符合西南街道產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但符合區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的，將通過區(qū)經(jīng)促局引導(dǎo)進(jìn)入其他鎮(zhèn)街的工業(yè)園中。

　　而另一些的企業(yè)，將引導(dǎo)至三水周邊的區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn)。西南街道一位負(fù)責(zé)人說：“前兩天我還帶了兩三家企業(yè)區(qū)周圍看地，希望能租一塊繼續(xù)生產(chǎn)?！?/P>

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