城鎮(zhèn)化問號 農(nóng)民來干嘛

2014城市規(guī)劃vip套餐|成績單=優(yōu)惠券

　　“六年內(nèi)讓1億農(nóng)民進城落戶?！边@一新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略給不少行業(yè)帶來了巨大的市場空間，而房地產(chǎn)行業(yè)被認為是反應(yīng)最快且收益頗高的行業(yè)。

　　正如華遠地產(chǎn)董事長任志強向《證券日報》記者所言，“在國家城鎮(zhèn)化高速增長的過程中，房價是不可能下降的”。

　　值得注意的是，記者連日采訪多位房企決策層高管后發(fā)現(xiàn)，當問及城鎮(zhèn)化問題時，這些房企高管的反應(yīng)幾乎一致，“吸附人口能力”成為其進駐三線、四線城市甚至五線城市，布局主導(dǎo)開發(fā)新城的最關(guān)鍵要素。

　　從這些房企布局或主導(dǎo)開發(fā)新城的選址特點可見，“鬼城”、空城儼然已經(jīng)成為曾折戟房企深切的痛。鑒于此，產(chǎn)業(yè)支撐度、吸附外來人口能力、經(jīng)濟活躍能力、教育資源規(guī)劃等成為房企布局的重要考量因素。簡言之，為了規(guī)避“鬼城”和空城，房地產(chǎn)企業(yè)謀的是要踩準城鎮(zhèn)化步調(diào)，從中挖掘利潤空間。

　　城鎮(zhèn)化助推房價上漲

　　“目前中國還屬于城鎮(zhèn)化高速增長的階段，總體來說房子還是不夠用?！比沃緩娤蛴浾弑硎荆趪页擎?zhèn)化高速增長的過程中，房價是不可能下降的。

　　任志強稱，城鎮(zhèn)化率超過30%以后房價進入高增長的過程，在超過70%以后才出現(xiàn)平緩和下降的增長，但大部分發(fā)達國家城市化率都超過了90%，房價卻還在上漲，比如英國和美國。中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有50%，一線城市能達到60%或70%，二線城市50%左右，三線城市30%左右。

　　“距離我們實現(xiàn)70%的城市化率還早，估計最少還需要十年甚至二十年?！比沃緩姺Q，大量的農(nóng)村人口進入城市的問題解決以后，我們才可以談到一手房建設(shè)的速度會逐步放慢和縮小，二手房交易占主導(dǎo)地位。那時候，房價產(chǎn)生波動的情況才會嚴重，或者隨著經(jīng)濟增長發(fā)生變化的情況更嚴重。

　　顯然，在任志強看來，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，中國城鎮(zhèn)化還將提速，在此過程中總體來說，房價是不可能降下來的。

　　事實上，多數(shù)房企高管也持這種看法。泰禾集團董事長黃其森向記者表示：“房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去了嗎?我恰恰認為，中國房地產(chǎn)的黃金十年才剛剛開始?！秉S其森認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場有巨大的空間，是個大盤子。比如，北京就相當于歐洲了，福建的GDP也已經(jīng)超過了馬來西亞。

　　不過，盡管新型城鎮(zhèn)化發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供了機遇，但風險也同在，畢竟“鬼城”和空城正在涌現(xiàn)。鑒于此，房企在進駐一個城市或者主導(dǎo)開發(fā)新城之際，拿地選址規(guī)劃非常謹慎。

　　密集布局“有產(chǎn)”新城

　　事實上，多位接受采訪的房企高管一致認為，一線城市是給企業(yè)貢獻利潤率的必爭之地，而二線、三線城市和三線、四線城市則要慎重選址。

　　對此，世茂集團副總裁蔡雪梅向記者透露，除了一線、二線城市之外，吸引外來人口能力較強、消費能力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的三線、四線城市也是其擴張的重點區(qū)域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發(fā)的樓盤，已經(jīng)實現(xiàn)一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。”

　　值得一提的是，在任志強眼中，一線、二線、三線城市已經(jīng)不能簡單地按現(xiàn)在的方式劃分，“以后要按市場經(jīng)濟來分，現(xiàn)在越來越多城市在就業(yè)、經(jīng)濟和公共服務(wù)這三項的吸引能力很強”。

　　而從人口流動來看，任志強認為，哪一個地方公共服務(wù)(包括就業(yè)、教育、醫(yī)療、保險等)和經(jīng)濟增長情況越好，吸引移動人口能力就越強。他坦言，“哪一個城市GDP增長速度最快，土地供應(yīng)量最少，人口集中度最高，房企去那個地區(qū)賺錢就最多”。同時，任志強也稱，房企去人口往外遷移的城市風險都大。

　　實際上，房企搭線城鎮(zhèn)化發(fā)展時的布局策略是有跡可循的，吸附人口能力、產(chǎn)業(yè)支撐程度、教育環(huán)境資源優(yōu)劣等幾乎決定著這些項目是否落地。

　　“京津冀一體化發(fā)展提了很多年，進展已經(jīng)越發(fā)看得見?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強向記者表示，從燕郊、香河等地區(qū)快速上漲的房價就可窺見一二。北京的去中心化程度加強，產(chǎn)業(yè)在外移，購房需求隨之外溢，將加快北京周邊城市的融合速度。

　　而在京津冀一體化發(fā)展中，綠地集團、鴻坤地產(chǎn)、華夏幸福和富力地產(chǎn)等大型房企都有大量布局。

　　“與北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示，從利潤率情況來看，部分房企進駐燕郊、香河等地并不見得要比在北京開發(fā)項目的利潤空間低，只是開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)較慢。

　　中小房企搶灘中小城市

　　克而瑞研究中心調(diào)查顯示，未來十年，城市化率還未達到我國平均水平的城市，需求增量將非?？捎^，而在這些城市中，中小城市偏多。

　　“中小開發(fā)商更傾向于去一些經(jīng)濟較為發(fā)達或者有特殊產(chǎn)業(yè)的東部小城市布局。”蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，這些城市的配套還不完善，尤其缺少商業(yè)中心。中小開發(fā)商通常選在城市中心位置拿地，土地平均成本甚至不足700元ㄍ平方米，建設(shè)一個5萬平方米-6萬平方米的綜合體建筑，涉及住宅、商鋪、酒店等業(yè)態(tài)。有些城市的住宅大約能賣到5000元ㄍ平方米-6000元ㄍ平方米，商鋪更高，甚至能達到1萬元ㄍ平方米左右。

　　值得注意的是，宋延慶透露，這種項目往往一個城市僅能承載一個，但其毛利率可能要達到60%以上。

　　正如黃其森所示，三線、四線城市商業(yè)地產(chǎn)跟住宅還有很大不同，難點在于招商和運營，還要控制規(guī)模，比如做一些街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品可能更為合適。另外，也需要政府的規(guī)劃和引導(dǎo)來控制，尤其在消費能力不足的情況下，兩個以上的大型商業(yè)項目會對當?shù)厥袌鲈斐珊艽鬀_擊，另外一個商業(yè)項目將會存活不下去。

　　實際上，《證券日報》曾走訪過一個全國500強的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其為東北地區(qū)榆樹市下轄的五棵樹鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)位于松花江畔，形成了釀酒、養(yǎng)牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)內(nèi)擁有大中型企業(yè)18家，中小型企業(yè)410家，各類企業(yè)共3426家，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度非?？?。

　　據(jù)記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個小鎮(zhèn)主要街道不足三條，鎮(zhèn)南卻擁有占地4.5萬平方米的東北最大的牛羊牲畜交易市場，其宰殺的牛羊肉主要輸送到北京的物美超市等;鎮(zhèn)北則是中糧的玉米深加工工廠。

　　在其房地產(chǎn)市場中，來自長春市和本地的開發(fā)商幾乎占據(jù)了全部市場份額，目前房價已經(jīng)賣到3000元ㄍ平方米以上，因為教育和產(chǎn)業(yè)等資源吸引了周邊大量農(nóng)民進城購房，城市規(guī)模仍在迅速擴張。

　　大型房企主導(dǎo)“造城”

　　值得一提的是，中小房企可能在一個中小城市開發(fā)一兩個項目分得一兩杯羹后，馬上轉(zhuǎn)換戰(zhàn)場，但大型房企在城鎮(zhèn)化背景下，運營模式和擴張方式或許更為完備，同時也稍顯驚人。

　　一組來自國家發(fā)改委的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，144個地級市中，92%要建新城新區(qū)，總量高達200個，平均每個地級市要建約1.5個;161個縣級市提出新城新區(qū)建設(shè)需求的占到了47.6%。

　　與此同時，智慧城市、蜂巢城市、生態(tài)城市、衛(wèi)星城市等在城鎮(zhèn)化發(fā)展中建造新城的概念和規(guī)劃也密集面世。

　　事實上，以總規(guī)劃面積約32平方公里的長沙梅溪湖國際新城為例，從土地一級開發(fā)到二級市場拿地，方興地產(chǎn)幾乎全程主導(dǎo)參與了造城開發(fā)，兩年來投入資金已經(jīng)超過了150億元。

　　據(jù)悉，上述項目為長沙大河西先導(dǎo)區(qū)重點開發(fā)片區(qū)，分為一期、二期兩個片區(qū)。

　　無獨有偶，一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，該城目前已經(jīng)具有一定規(guī)模，配套設(shè)施和相關(guān)規(guī)劃也落實得比較好，房價約為7000元ㄍ平方米。此外，方興也于去年宣布，以174億擴增長沙梅溪湖項目二期開發(fā)。

　　事實上，在這場“造城”運動中，?萬科、保利、恒大、碧桂園、綠地集團等品牌房企也已經(jīng)開始在幾大城市群中悄然布局土地儲備，并依托強勁的資金實力，迅速占有了一定的市場份額。

　　當然，在這場造城運動中，不乏看重土地價格極低，未考察城市人口流動因素大規(guī)模開發(fā)郊區(qū)大盤，最終卻陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，這種造城模式普遍被業(yè)內(nèi)認為是失敗的。

　　鑒于此，宋延慶表示，房企在緊跟城鎮(zhèn)化步調(diào)尋得機遇的同時，也要提高存貨周轉(zhuǎn)率，加快三線、四線城市項目去化速度，確?，F(xiàn)金流安全。

　　規(guī)避“鬼城”踩城鎮(zhèn)化步調(diào)吸金

　　房企大軍密集布局產(chǎn)業(yè)新城

　　有房企高管認為，城鎮(zhèn)化要做到產(chǎn)城融合，不能成為“鬼城”，不但要吸引人去，更重要的是讓人留下來;世茂集團在福建晉江、泉州等地開發(fā)的樓盤已實現(xiàn)一個月銷售額達到10億元甚至20億元

　　綠地搶食“智慧城鎮(zhèn)”1.1萬億元蛋糕

　　張玉良押寶“產(chǎn)城”雙輪互動

　　綠地集團執(zhí)行副總裁、總建筑師胡京表示，新型城鎮(zhèn)化概念核心問題是產(chǎn)業(yè)化和土地政策，“產(chǎn)”和“城”是兩個輪子

　　“為什么人要到城市來，肯定不是因為城市空氣不好和城市特別擁擠來的，而是沖著城市的工作和發(fā)展機會來的?！本G地集團執(zhí)行副總裁、總建筑師胡京向記者表示，城中有工作機會和就業(yè)崗位，有持續(xù)穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)，新型的城鎮(zhèn)化建設(shè)最核心的內(nèi)容恰恰是產(chǎn)城互動的邏輯。

　　“六年內(nèi)讓1億農(nóng)民進城落戶”，這一新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的市場空間非常大，眾多房企也在開發(fā)自己的盈利模式，試圖在參與城鎮(zhèn)化建設(shè)中分得一杯羹。

　　數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間，我國各級政府智慧城市計劃投資規(guī)模超過1.1萬億元，帶動超過2萬億元的產(chǎn)業(yè)機會，相當于2012年中國GDP的4%。胡京稱，政府通過前期投入正在引導(dǎo)越來越多的社會資本進入，智慧城鎮(zhèn)成為新的產(chǎn)業(yè)投資熱點，綠地希望先行一步把握機遇。

　　謀“智慧城鎮(zhèn)”版圖

　　“綠地智慧城鎮(zhèn)計劃醞釀已久，并已制定了清晰的路徑與時間表：2013年啟動智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略;2015年成為智慧技術(shù)應(yīng)用最廣泛的開發(fā)企業(yè);2018年打造出具有國際影響力的智慧城鎮(zhèn);2020年成為智慧城市平臺領(lǐng)導(dǎo)者?！焙┍硎?。

　　“就綠地而言，我們在內(nèi)部提出將進一步增強機遇意識和發(fā)展意識，深入?yún)⑴c中國經(jīng)濟社會變革和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以轉(zhuǎn)型升級為抓手，堅持產(chǎn)業(yè)發(fā)展與資本經(jīng)營‘雙輪驅(qū)動’?！本G地集團董事長、總裁張玉良表示，推動企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模、質(zhì)量、商業(yè)模式“三大升級”，保持高質(zhì)量、高效益增長。

　　事實上，房企為追求高收益，搭乘城鎮(zhèn)化快車謀擴張版圖并不少見，但城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的探索更為重要。正如泰禾集團董事長黃其森所言，個別政府大規(guī)模推地，大規(guī)模開發(fā)郊區(qū)大盤，“我感覺這并不是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化要有產(chǎn)業(yè)，各種配套設(shè)施，包括能夠吸納人口的能力，城鎮(zhèn)化不能唯房地產(chǎn)化”。

　　對此，張玉良持同樣的觀點。他表示，“我們認為，新型城鎮(zhèn)化是‘人的城鎮(zhèn)化’，不僅要提供更高品質(zhì)的居住生活體驗，同時也將為產(chǎn)業(yè)運營提供更強大、便捷、高效的服務(wù)”。

　　鑒于此，綠地在制作“智慧城鎮(zhèn)”時間表的同時，已經(jīng)把其視為一種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。綠地集團稱，綠地將從“新城戰(zhàn)略”、“超高層戰(zhàn)略”到“產(chǎn)城一體化戰(zhàn)略”。

　　而這一戰(zhàn)略也體現(xiàn)了綠地在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的拓展思路與路徑。張玉良表示：“契合國家即將發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，綠地的‘造城’模式一直與時俱進。我們不再滿足于‘造住宅、造城市功能’，而是要求自己立足城市建設(shè)的前沿，推動城市走差異化、特色新型城鎮(zhèn)化道路?！?/P>

　　押寶“產(chǎn)城”兩個輪子互動

　　“如果沒有產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化就無從談起。新型的城鎮(zhèn)化概念核心的問題就是產(chǎn)業(yè)化，還有一個比較核心的問題土地政策，這是兩個輪子。”胡京向記者表示，土地價格越貴，企業(yè)沒有利潤了，產(chǎn)業(yè)形不成就是惡性循環(huán)。

　　在胡京看來，新的城市之所以成為“城市”，“城”是造有人進來而且留下來生活的城鎮(zhèn)，而這就需要“市”的支撐，即有產(chǎn)業(yè)支撐。沒有產(chǎn)業(yè)就變成買空、賣空的房地產(chǎn)。

　　而在綠地的造“城”棋局中，整合資源能力是大多數(shù)開發(fā)商所不具備，這也是綠地實現(xiàn)成為“智慧城鎮(zhèn)”全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)商目標的底氣。張玉良表示，在以往開發(fā)模式中整合開發(fā)、運營產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的基礎(chǔ)上，“智慧城鎮(zhèn)”的開發(fā)將聯(lián)合信息技術(shù)的頂尖企業(yè)，包括IBM、思科、三星、中國電信、微軟、華為、中興等合作伙伴，共同進行相關(guān)產(chǎn)業(yè)理論的探索和實踐。

　　以此來看，綠地搭乘城鎮(zhèn)化快車后，已將其上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，可見張玉良謀劃的擴張版圖是“大文章”，那么，具體落地情況如何?

　　對此，胡京向記者透露，“我們現(xiàn)在在很多地方做一些產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)，產(chǎn)城互動的新鎮(zhèn)，目前正在實踐，規(guī)模也比較大”。他表示，綠地集團最近投資開發(fā)的華中地區(qū)規(guī)模最大的智能化生態(tài)型示范社區(qū)及首個歐洲風情社區(qū)――漢南新城?歐洲風情小鎮(zhèn)項目，就是一個新型的城鎮(zhèn)化過程。

　　對于“新型城鎮(zhèn)化”所帶來的預(yù)期，張玉良堅定看好，對于今后的房地產(chǎn)市場，他認為總體預(yù)期穩(wěn)定，區(qū)域、城市和產(chǎn)品間的分化則將更加明顯，土地價值高的一線城市、發(fā)展空間大的二線城市仍將是主戰(zhàn)場，而“新型城鎮(zhèn)化”規(guī)劃將進一步釋放大中城市新增住房需求。

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