新一輪城鎮(zhèn)化如何避免重走“鬼城”之路
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新一輪城鎮(zhèn)化已經(jīng)開啟，各地對(duì)此都充滿期待。在過去的城鎮(zhèn)化過程中，部分地區(qū)由于規(guī)劃和定位的不明晰，不少城市開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)滯后，以及房地產(chǎn)的無序開發(fā)造成了如鄂爾多斯“鬼城”般失敗的案例。有關(guān)老師認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不能等同于房地產(chǎn)化，產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)和引領(lǐng)才應(yīng)該是驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)化的動(dòng)力，工業(yè)地產(chǎn)可能是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“抓手”。
住房地產(chǎn)不應(yīng)成為城鎮(zhèn)化的“排頭兵”
內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市新城區(qū)康巴什由于建設(shè)定位不明晰，在產(chǎn)業(yè)尚未形成帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及基礎(chǔ)設(shè)施尚未配套齊全的情況下，盲目推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，形成了著名的“鬼城”現(xiàn)象。
和鄂爾多斯一樣，國內(nèi)許多城市在新城區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，CBD、樓盤周圍被荒地包圍，新建住宅區(qū)與未拆遷平房犬牙交錯(cuò)的景象隨處可見。而這些失敗的案例背后凸顯了產(chǎn)業(yè)缺失對(duì)整體發(fā)展的重要影響，房地產(chǎn)業(yè)不能成為未來城鎮(zhèn)化中的“排頭兵”。
在不久前召開的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展論壇上，戴德梁行高級(jí)董事、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的正確定位以及發(fā)展是決定園區(qū)發(fā)展能否取得成功的關(guān)鍵;產(chǎn)業(yè)決定就業(yè)，就業(yè)決定居民;水電、網(wǎng)絡(luò)、交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施是居民能否定居的關(guān)鍵因素;空氣、水源等居住環(huán)境同樣能夠決定吸引力。
陶汝鴻表示，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的主要問題是土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，忽略了城市配套和城市交通建設(shè)。針對(duì)以上問題。他認(rèn)為，一個(gè)成功的城鎮(zhèn)化，需要關(guān)注：完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、健全的配套設(shè)施、舒適的居住環(huán)境和便利的交通。
產(chǎn)城融合或許成為新型城鎮(zhèn)化新路徑
傳統(tǒng)的觀念認(rèn)為，工業(yè)地產(chǎn)投入期長而回報(bào)率低，因此在過去的城鎮(zhèn)化過程中，無論是地產(chǎn)商還是其他投資方，甚至政府也都傾向于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的開發(fā)。同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)依賴于當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策，包括土地指標(biāo)的落實(shí)，產(chǎn)業(yè)政策的配套，當(dāng)?shù)厝肆臀锪髻Y源的配置，行政色彩濃于商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)，受政策波動(dòng)影響較大。
戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵認(rèn)為，對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)，真正能夠直接創(chuàng)造價(jià)值，為當(dāng)?shù)貛砭蜆I(yè)和稅收，甚至引領(lǐng)整個(gè)新園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的仍然依靠工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以及相關(guān)企業(yè)的進(jìn)駐。
老師表示，對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)，城鎮(zhèn)化將可以為其帶來以下機(jī)遇：一、土地流轉(zhuǎn)市場放開，預(yù)計(jì)工業(yè)用地投資市場活性強(qiáng)化;二、產(chǎn)城融合將成為未來工業(yè)園區(qū)定位的必要元素;三、物流對(duì)于城鎮(zhèn)發(fā)展的拉動(dòng)強(qiáng)化，帶動(dòng)周邊商貿(mào)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、居住氛圍的發(fā)展，推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)快速集聚;四、與城鎮(zhèn)化相關(guān)的利好產(chǎn)業(yè)會(huì)反哺本地的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，彌補(bǔ)本地產(chǎn)業(yè)的不足。
產(chǎn)城融合應(yīng)該是工業(yè)地產(chǎn)未來的新方向，地方政府未來在開發(fā)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園的時(shí)候，不會(huì)只考慮產(chǎn)業(yè)，而會(huì)更多地將綜合商住功能和產(chǎn)業(yè)功能合并起來。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，服務(wù)業(yè)以及住宅、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)伴隨發(fā)展，共同為城鎮(zhèn)化發(fā)揮作用。
魚和熊掌不可兼得
蘇智淵認(rèn)為，工業(yè)地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是與政府、政策關(guān)系緊密，因此不太可能形成完全市場化的運(yùn)作方式。因而，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須保證與政府保持十分密切的互動(dòng)。這種特性也使得政府行為往往容易超越市場規(guī)律，甚至干預(yù)市場。
大型制造企業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)不同，不僅包含土地投資，而需要有一系列的設(shè)備、技術(shù)的引進(jìn)和消化，這需要一個(gè)穩(wěn)定、長期的投資環(huán)境。而政府則更多關(guān)注其為稅收、就業(yè)以及GDP帶來“立竿見影”的效果，因此對(duì)此類“放長線”而不見得能“釣大魚”的行業(yè)往往不感冒。
“北京南部的固安新城在建設(shè)之初就強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)融合，產(chǎn)業(yè)先行，但并沒有做到這一點(diǎn)。如其開發(fā)的孔雀城中的居民實(shí)際上大部分并不是在固安上班，而是在北京上班?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所副教授鄭思齊說，政府必須在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為先導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)先行與房地產(chǎn)的短期收益之間謀求平衡，“魚和熊掌不能兼得”，如果為了短期的稅收和其他收益，只能繼續(xù)制造“鬼城”。
戴德梁行大連暨沈陽公司總經(jīng)理趙欣認(rèn)為，在未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展中，政府前瞻性的規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施的完善、開發(fā)商企業(yè)參與城市運(yùn)營與差異化產(chǎn)品開發(fā)，兩者相互促進(jìn)與合作共同成為支撐區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵因素。
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