2017年二級建造師《工程法規(guī)》考點講解:2Z204034租賃合同的法律規(guī)定
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2Z204030 相關合同制度
2Z204034 租賃合同的法律規(guī)定
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一、租賃合同的法律特征
租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同,也是諾成合同和雙務、有償合同。
二、租賃合同的內容和類型
(一)租賃合同的內容
(二)租賃合同的類型
租賃合同可以約定租賃期限,但租賃期限不得超過 20 年。超過 20 年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20 年。租賃期限 6 個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。
不定期租賃分為兩種情形:①當事人沒有約定租賃期限;②定期租賃合同期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物, 出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
三、租賃合同當事人的權利義務
(一)出租人的義務
除當事人另有約定的外,出租人應當履行租賃物的維修義務。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人不履行維修義務,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時,應當相應減少租金或者延長租期。當租賃物危及承租人的安全或者健康時,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。
出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
(二)承租人的義務
承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
在租賃期間, 遇到租賃物需要維修、 第三人主張權利及其他涉及租賃物的相關事項, 承租人應當及時通知出租人。
租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。
承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
四、租賃合同的其他規(guī)定
在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有約定的除外。因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。
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