2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)分割的需要考點

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　　房地產(chǎn)分割的需要

　　房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，共有財產(chǎn)分割、遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。房地產(chǎn)分割一般不宜采取實物分割的方法，一是房地產(chǎn)在實物上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會損害房地產(chǎn)的效用，減損房地產(chǎn)的價值，因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如，夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中的一方獲得該套住房，該方再按照該套住房市場價值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該套住房進行估價。

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　　有時即使可以采取實物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，以應(yīng)平均分割為例，土地通常是在價值平均分配的基礎(chǔ)上進行面積不等的劃分;如果按照面積進行平均分割，則分割后的各部分價值不均等，通常還需要進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。房屋一般既難以按照面積進行平均分割，也難以在價值平均分配的基礎(chǔ)上進行面積不等的劃分，通常是先按照自然間進行實物分割，再根據(jù)各部分之間的價值差異進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。

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