2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》制定物業(yè)管理計(jì)劃考點(diǎn)

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　　制定物業(yè)管理計(jì)劃知識(shí)點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)，現(xiàn)整理如下：

　　制定物業(yè)管理計(jì)劃：

　　(一)確立目標(biāo)

　　物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。有時(shí)業(yè)主除了最大限度地獲取利潤(rùn)以外，沒有具體的目標(biāo)。

　　(二)檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

　　檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有方面，還要針對(duì)租戶經(jīng)常指出的一些特殊問題進(jìn)行檢查。

　　(三)形成租金方案和出租策略

　　出租實(shí)際上是出售一定期限(月或年)的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下租約才會(huì)得以維持，從這種意義上來講，為物業(yè)出租而進(jìn)行的努力是永無止境的。

　　這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說明出租策略的不同會(huì)帶來物業(yè)租金水平的差異。

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　　(四)提出預(yù)算(包括管理費(fèi))

　　預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因?yàn)樽饨鹗找婵赡苡捎诳罩寐实脑黾佣^預(yù)期收益減少，此時(shí)物業(yè)管理人員往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。維護(hù)費(fèi)用超過預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。

　　(五)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)合同必須明確物業(yè)管理人員的權(quán)利和義務(wù)，以免物業(yè)管理人員事無巨細(xì)都要請(qǐng)示業(yè)主。

　　(六)物業(yè)管理記錄和控制

　　當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理人員必須及時(shí)收集整理有關(guān)數(shù)據(jù)，以便編制有關(guān)報(bào)告。例如一份月財(cái)務(wù)報(bào)告就應(yīng)包括上月結(jié)余、本月收入(包括租金、保證金和其他收入等)、本月支出(包括人員工資、維護(hù)費(fèi)、修理費(fèi)、水及能源使用費(fèi)、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押貸款還本付息、管理費(fèi)、宣傳廣告費(fèi)、資本回收等)和月末結(jié)余。通過閱讀月財(cái)務(wù)報(bào)告，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)發(fā)現(xiàn)哪些費(fèi)用超出了預(yù)算。

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