2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》講義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理4.1
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第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設立,具有企業(yè)法人資格的,以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又稱為開發(fā)商或發(fā)展商,在有些法律文件中也稱為建設單位,通常其企業(yè)組織為公司,又稱為房地產(chǎn)開發(fā)公司。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營,一般具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應大等特征。
依據(jù)《中華人民共和國公司法》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記為有限責任公司或股份公司。
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二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立、管理有明確的規(guī)定。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備下列條件:
(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu);
(2)有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;
(3)注冊資本100萬元以上;
(4)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員;
(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況,對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于以上的規(guī)定。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級
為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為,原建設部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(原建設部令第77號)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。
另外,各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度,且從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
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四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序
新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案:
(1)營業(yè)執(zhí)照復印件;
(2)企業(yè)章程;
(3)驗資證明;
(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理
(一)管理機構(gòu)
國務院住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
(二)實行分級審批
一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門初審,報國務院住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門審批;二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。
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