簡述假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象?
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【摘要】"假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象"知識點是2016年房地產(chǎn)估價師考試重點，2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"簡述假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
簡述假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象?
答疑：
假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)都適用假設(shè)開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地)、在建工程(或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可重新改造或改變用途的舊房 (包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為"待開發(fā)房地產(chǎn)"。
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應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、老師的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的(即要進(jìn)行可靠性分析)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)以及它對估價結(jié)果的影響或估價結(jié)果對它的依賴性(包括它的變化將會導(dǎo)致的估價結(jié)果變化，類似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的敏感性分析)。
假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。
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