2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》求取建筑物折舊的方法

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　　求取建筑物折舊的方法

　　折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：(1)年限法;(2)實際觀察法;(3)成新折扣法。這些方法還可以綜合運用。

　　(一)年限法

　　年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。

　　建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分。前者是指建筑物從建成之日七起到不堪使用時的持續(xù)年數(shù)，后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命。建筑物的經(jīng)濟壽命具體來說是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從建成之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)：建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當;建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較長;建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較短。

　　在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。在估價上一般不采用實際經(jīng)過年數(shù)而采用有效經(jīng)過年數(shù)或預(yù)計的剩余經(jīng)濟壽命，是因為采用有效經(jīng)過年數(shù)或經(jīng)濟壽命求出的折舊更符合實際情況。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)例如，有兩座實際經(jīng)過年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經(jīng)過年數(shù)計算折舊，則它們的價值會相同。實際經(jīng)過年數(shù)的作用是可以作為求有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)可以在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當?shù)恼{(diào)整后得到。

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　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計算公式為：

　　例題：某房屋拆除后的舊料價值為10萬元，清理費用為30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為( )

　　A、2% B、0 C、4% D、-4%

　　答案：B

　　例題：房地產(chǎn)直線折舊的折舊基數(shù)為( )

　　A、C B、C-S C、1-R D、C(1-R)

　　答案：BD

　　(二)實際觀察法

　　實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。因為早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價值未必低;而新近建造的建筑物未必維護良好，特別是施工質(zhì)量、設(shè)計等方面存在缺陷，從而價值未必高。這樣，實際觀察法是由估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。

　　建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。修復(fù)是指使建筑物恢復(fù)到新的或相當于新的狀況，有時是修理，有時是更換。預(yù)計修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)的損耗[即：修復(fù)所需的費用≤(修復(fù)后房地產(chǎn)的價值一修復(fù)前房地產(chǎn)的價值)];反之，為不可修復(fù)的損耗。對于可修復(fù)的損耗，可直接估算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。

　　利用實際觀察法也可判定建筑物的成新率，或推測其有效經(jīng)過年數(shù)、剩余經(jīng)濟壽命，在此基礎(chǔ)上再利用其他方法計算建筑物的折舊或直接計算建筑物的現(xiàn)值。

　　(三)成新折扣法

　　成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計算公式為：

　　V=C×q

　　式中 q——建筑物的成新率(%)。

　　成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。

　　在實際估價中，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)成新率是一個綜合指標，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3個步驟進行：

　　1.用年限法計算成新率。如用直線法計算成新率的公式為：

　　2.根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果作初步判斷，看是否吻合。

　　3.采用實際觀察法對上述結(jié)果做進一步的調(diào)整修正，并說明上下調(diào)整修正的理由。當建筑物的維修保養(yǎng)屬于正常的，實際成新率與直線法計算出的成新率相當;當建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，實際成新率應(yīng)大于直線法計算出的成新率;當建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，實際成新率應(yīng)小于直線法計算出的成新率。

　　例題：用成本法估價時，房屋現(xiàn)值=( )

　　A、 房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

　　B、 房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

　　C、 房屋重置價格×成新率

　　D、 房屋重置價格-年折舊額

　　答案：C

　　例題：某宗房地產(chǎn)，土地總面積2500㎡，是6年前通過征用農(nóng)地取得的，當時費用800元/㎡，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/㎡，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。

　　解：(1)求土地價格VL：

　　VL=2500×1000=250(萬元)

　　(2)求建筑物價格VB：

　?、偾蠼ㄖ镏刂脙r格C=6000×1100=660(萬元)

　　②求VB =C×q=660×80%=528(萬元)

　　(3)計算房地產(chǎn)總價V= VL+ VB=250+528=778(萬元)

　　(4)計算房地產(chǎn)單價P=V/S=778÷6000=1296.67(元/㎡)

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　　(四)折舊方法的綜合運用

　　估價人員有時可以同時采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此，可以采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法將求得的結(jié)果綜合成一個統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果，這是一種綜合運用。在估價實務(wù)上，通常先以年限法為基礎(chǔ)計算折舊，然后根據(jù)實際觀察法進行修正，這也是一種綜合運用。

　　求取建筑物折舊的方法，還可以分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法。這三種方法是從粗到細。在估價實務(wù)上，宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目。對于可修復(fù)項目，估計其修復(fù)費用作為折舊額;對于不可修復(fù)項目，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，如將建筑物分為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修，因為它們的壽命不同，如基礎(chǔ)、屋頂、地板、空調(diào)、電梯之間的壽命不同，然后采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額。最后將修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。

　　例5—7：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元;裝修的重置價格為30 萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)殘值率假設(shè)均為零。其折舊總額計算如下：

　　門窗等損壞的折舊額=2(萬元)

　　裝修的折舊額=30×1/5×3

　　=18(萬元)

　　設(shè)備的折舊額=60×1/15×10

　　=40(萬元)

　　長壽命項目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10

　　=17.6(萬元)

　　該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6

　　=77.6(萬元)

　　需要說明的是：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物的折舊或現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間、維修保養(yǎng)和使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

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