簡述求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)?
【摘要】"求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)"知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價師考試重點(diǎn),2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日,為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"簡述求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)?",供大家參考,希望對您有所幫助,??荚図樌?
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問題:
簡述求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)?
答疑:
1、應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。估價上的折舊注重的是市場價值的真實(shí)減損,科學(xué)地說不是折舊,而是“減價修正”;會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。
在會計上,C為資產(chǎn)原值,不隨時間的變化而變化;在估價上,C為重新購建價格,而且是估價時點(diǎn)時的,因此,估價時點(diǎn)不同,C的值也不同。在會計上,資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值,它無須與市場價值相一致;在估價上,重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價值,它必須與市場價值相一致。
常常有這種情況:有些房地產(chǎn),(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)盡管在會計賬目上折舊尚未提足,但估價結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時價值已所剩無幾;而有些房地產(chǎn),盡管在會計賬目上折舊幾乎或早已提足,但估價結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時價值。
但在房地產(chǎn)估價中,并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊,如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)(土地取得費(fèi)用的攤銷)就屬于會計上的折舊。
例題:運(yùn)用成本法評估舊建筑物價格時,折舊的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)價值的( )
A、減損 B、攤銷 C、回收 D、分配
答案:A
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【摘要】"求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)"知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價師考試重點(diǎn),2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日,為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"簡述求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)?",供大家參考,希望對您有所幫助,祝考試順利!
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2、應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實(shí)際估價中,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計,建造期不應(yīng)計入。另外,由于土地是有限期的使用權(quán),建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限可能不一致,所以,計算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇有下列情況時的處理為:
(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的,應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。如圖5—1(a),是在出讓土地使用權(quán)上建造的普通商品住宅,土地使用權(quán)出讓年限為70年,建造期為2年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年,在這種情況下,計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為50年,而不是52年或70年。如圖 5—1(b),是一座舊辦公樓,在其建成后10年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)出讓年限為50年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為45年,在這種情況下,計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為45年,而不是35年、50年或60年。
2.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的,應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算折舊。這樣處理是基于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國家無償收回”和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條“土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”的規(guī)定。而未考慮未來土地使用權(quán)期滿后是否可以續(xù)期,可以續(xù)期的土地使用權(quán)人是否去辦理續(xù)期,以及目前對地上建筑物、其他附著物由國家無償取得存在不同意見等復(fù)雜情況。
如圖5—1(c),(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)是一座在出讓土地使用權(quán)上建造的商場,土地使用權(quán)出讓年限為40年,建造期為3年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年,在這種情況下,計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為37年,而不是60年、63年或40年。如圖5—1(d),是一座舊廠房改造的超級市場,在該舊廠房建成后6年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)出讓年限為40年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年,在這種情況下,計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為46年,而不是50年、44年或40年。
例題:
某商業(yè)大樓建造期2年,建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用年限為40年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年,評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)取( )年。
A、35 B、45 C、48 D、50
答案:A
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