假設(shè)開發(fā)法的基本公式?
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【摘要】"假設(shè)開發(fā)法的基本公式"知識點是2016年房地產(chǎn)估價師考試重點，2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"假設(shè)開發(fā)法的基本公式?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
假設(shè)開發(fā)法的基本公式?
答疑：
1.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式
待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤
后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤
與此相對照，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，則公式為：
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)價值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤
在實際估價中，對于上述公式中具體應(yīng)減去的項目及其金額，要牢記“后續(xù)”兩字，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))以后到把它開發(fā)建設(shè)完成，還需要開展的各項工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。
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因此，如果是已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，則它們已包含在估價對象的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項目。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成房屋拆遷補償安置，
這時減去的項目應(yīng)包括房屋拆遷補償安置費用等?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
”但是，如果評估的是已完成房屋拆遷補償安置的土地價值，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)則不應(yīng)將房屋拆遷補償安置費用等作為扣除項目。
運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況就是估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產(chǎn)(以下簡稱舊房)等;開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有熟地和新的房地產(chǎn)(以下簡稱新房) 等。新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房等等。將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來，
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