風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法?
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【摘要】"風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法"知識(shí)點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法?
答疑：
對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，可以分為風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三個(gè)階段
(一)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。
風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴
法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。
如本書第一章所述，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。這些風(fēng)險(xiǎn)因素通過直接影響項(xiàng)目的成本和收入，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響。
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(二)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種。
1.調(diào)查和老師打分法
該方法主要適用于項(xiàng)目決策前期，這個(gè)時(shí)期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深老師的經(jīng)驗(yàn)和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，它只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎(chǔ)。
2.解析方法
解析方法是在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收入、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。
3.蒙特卡洛模擬法
它是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。
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