房地產(chǎn)市場的影響因素?
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【摘要】"房地產(chǎn)市場的影響因素"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)市場的影響因素?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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房地產(chǎn)市場的影響因素?
答疑：
2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。
2.1.3.2 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括：
(1)金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實際租金水平的變化。
(2)信息、通訊技術(shù)水平的提高。
(3)生產(chǎn)方式和工作方式。
(4)人文環(huán)境的變化。
(5)自然環(huán)境的變化。
(6)政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容(如中國香港回歸后，政府提出每年建設(shè)8.5萬套住宅的計劃，對中國香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響)。
2.1.4 房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。
2.1.4.1 土地所有者或當前的使用者不管是主動的還是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。
在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。
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2.1.4.2 開發(fā)商房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當然，對于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。房地產(chǎn)商所承擔的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風險分散于不同的開發(fā)類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機構(gòu)提供服務(wù);而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責。
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