房地產(chǎn)的存在形態(tài)?
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問題：
房地產(chǎn)的存在形態(tài)?
答疑：
房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：
1、 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時也需要把它單獨看待，只評估其中的土地價值。例如，為征收土地稅費或者確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場需要補交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額，就只單獨評估土地的價值。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)而對于有建筑物的土地，在具體估價中如何單獨看待土地，有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地;(2)考慮建筑物存在對土地價值的影響。
2.建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估其保險價值，災(zāi)害發(fā)生后評估其損失，為計算建筑物折舊服務(wù)的估價等，都只單獨評估建筑物的價值。在具體估價中如何單獨看待建筑物，有2種做法：(1)無視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”;(2)考慮土地存在對建筑物價值的影響。
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3.房地，當(dāng)實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，估價時也把它們作為一個整體來看待。在現(xiàn)實房地產(chǎn)估價中，建筑物已開始建設(shè)但尚未建成的房地產(chǎn)，即“在建工程”(包括停緩建工程)，往往成為估價對象;也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或計劃開發(fā)建設(shè)，但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，如期房(雖然稱為期房，但實際上包含土地)進(jìn)行估價;還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已經(jīng)消失的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)如對人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的損失價值或損失程度評估;估價對象也可能是房地產(chǎn)的某一部分，如某個樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分;另外，房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價，該評估價值除了包含該賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價值，還可能包含其中的設(shè)施、設(shè)備(如室內(nèi)配備的家具、電視機、電話機等)的價值。
概括起來，從實物角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種：(1)空地;(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;(3)地上建筑物;(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體;(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體);(6)未來狀況下的房地產(chǎn);(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn);(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來增加的裝修;(9)房地產(chǎn)的局部，如某幢公寓中的某套房;(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn);(11)作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。
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