周期和市場供求風(fēng)險?
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【摘要】"周期和市場供求風(fēng)險"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"周期和市場供求風(fēng)險?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
周期和市場供求風(fēng)險?
答疑：
周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段?？荚?amp;大&研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)中國香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)交易量銳減、價格下降、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)市場成交量的萎縮和價格的大幅度下跌，常使一些實力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。
市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、還貸壓力增加，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
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從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)也就是說當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產(chǎn)市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計。也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎(chǔ)。投資者可以通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風(fēng)險的影響。
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