房地產(chǎn)交易管理制度與政策?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)交易管理制度與政策?

　　答疑：

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理

　　房地產(chǎn)交易基本制度：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

　　1、房地產(chǎn)成交價(jià)格的申報(bào)制度：法律要求如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的本意之一是加強(qiáng)契稅等與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收征管。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到價(jià)格申報(bào)后，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，按不低于稅收機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格繳納有關(guān)稅金后，房地產(chǎn)管理部門方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情況有：

　　1、 達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。

　　2、 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　3、 依法收回土地使用權(quán)的;

　　4、 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。(須由全體共有人同意，不能因部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。)

　　5、 權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

　　6、 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

　　7、 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。為抑制投機(jī)性購(gòu)房，國(guó)務(wù)院規(guī)定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

　　以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無論轉(zhuǎn)讓幾次，原建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。

　　第三節(jié) 商品房銷售管理

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

　　1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照有關(guān)原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的(含3%)，按照合用約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;2、房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

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　　第四節(jié) 房屋租賃管理

　　租賃期限：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國(guó)家，具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

　　房地產(chǎn)抵押的特征是不轉(zhuǎn)移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設(shè)典有顯著的區(qū)別。

　　房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面：

　　1. 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，都可以設(shè)定抵押。

　　2. 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，對(duì)于土地上面有建筑物的， 建筑物一并抵押;對(duì)于土地上面沒有建筑物的，不能抵押。

　　《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：1.土地所有權(quán);2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;3.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;4.所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);5.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);6.法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　房屋抵押的一般規(guī)定：1、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。2、以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，對(duì)抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。

　　《物權(quán)法》規(guī)定1、債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2、建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

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