估價在房地產抵押中的現(xiàn)實意義?
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【摘要】"估價在房地產抵押中的現(xiàn)實意義"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環(huán)球網校編輯整理了"估價在房地產抵押中的現(xiàn)實意義?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
估價在房地產抵押中的現(xiàn)實意義?
答疑：
(一)估價是房地產抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。由于當前的房地產價格呈現(xiàn)為一種多層次、多元化的狀態(tài)，從福利制的公房低租金到私房租金，商品房租金，呈現(xiàn)一個系列;從優(yōu)惠政策的經濟適用房到一般商品房、高樓商品房、外銷房等不同價格水準，呈現(xiàn)一個系列：從城鎮(zhèn)建筑地塊近似無償使用到土地使用權有償有限期出讓，批租價格又呈現(xiàn)了很大的落差，因此房地產價值不易被人所識別，對它的認定就需要借助于專業(yè)機構采取科學的方法進行估價，從諸多的價格形態(tài)中尋找一個“標準價”，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)為房地產抵押貸款提供準繩，由此可見，在絕大多數(shù)情況下，估價就成為房地產抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。
(二)合理估價可保障各方面的合法權益。抵押房地產價格評估關系到各方面的切身利益。房地產價格評估的基本目標之一就是切實保障相關當事人包括有直接或間接關系的抵押人、抵押權人、擔保人、國家。房地產抵押價格評估應站在 “公正”的立場，以法律、法規(guī)和有關標準為依據(jù)，不偏袒任何一方。對抵押人而言，正確的房地產抵押價格評估能夠公正合理地確定其能夠取得貸款的額度，保護其應有的權利，更好地從抵押貸款中獲得幫助;對抵押權人而言，正確的房地產抵押價格評估能夠更好地為金融機構準確地確定抵押物擔保債權的范圍，降低抵押物處置風險，從而很大程度上保證了貸款的安全;對擔保人而言，正確的房地產抵押價格評估能夠使他更樂意于參與此項業(yè)務，這樣可以更好地促進其業(yè)務的擴大，增加利潤收入：對國家而言，正確的房地產抵押價格評估有利于房地產金融業(yè)務良性循環(huán)和相關金融服務的擴大，促使房地產金融業(yè)的發(fā)展。也可較好的防止發(fā)生類似于日本和東南亞的金融危機。另外，國家增加了投資，將存量資產轉化為流動資金，存量資產搞活了。
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(三)正確的估價能使銀行資產運行達到安全性和盈利性的統(tǒng)一。銀行在開展房地產抵押業(yè)務中，安全性原則與盈利性原則一般被認為是互相矛盾的。因為，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)從安全性角度出發(fā)，遵循保守原則，銀行應降低貸款比例以防范風險，但又會影響銀行的資產盈利性;而從盈利性角度出發(fā)，應擴大銀行貸款范圍，放寬貸款條件，擴大貸款比例，但又會導致銀行經營風險水平的提高。銀行根據(jù)風險調整系數(shù)來發(fā)放貸款，是把抵押物的安全性僅體現(xiàn)在對其市場價格的一定折扣比例上。但房地產抵押物能在多大程度上對債權起到擔保作用，還應體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上。房地產商品是不動產，它的物質形態(tài)受其原有狀態(tài)所限制，且經過一個較大的抵押期限，市場狀況會發(fā)生很大變化，因而其價格也會隨之發(fā)生變化。因此，如能在抵押貸款前進行正確的估價，使抵押貸款的辦理基于抵押房地產的恰當評估值上，就能使銀行資產較好地得到保全，又確保了銀行利潤，使銀行資產運行達到安全性和盈利性的統(tǒng)一。
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