實(shí)物期權(quán)法與凈現(xiàn)值法的比較?
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【摘要】"實(shí)物期權(quán)法與凈現(xiàn)值法的比較"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"實(shí)物期權(quán)法與凈現(xiàn)值法的比較?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?
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問(wèn)題：
實(shí)物期權(quán)法與凈現(xiàn)值法的比較?
答疑：
凈現(xiàn)值法也是項(xiàng)目評(píng)估的常用方法，其優(yōu)點(diǎn)是使評(píng)估定量化且方便可行，然而，與實(shí)物期權(quán)法相比，凈現(xiàn)值法顯示出了它的不足。用實(shí)物期權(quán)法估算的項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值是擴(kuò)展的凈現(xiàn)值，或者說(shuō)是有靈活性的實(shí)物期權(quán)的凈現(xiàn)值，而用凈現(xiàn)值法估算的項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值是靜態(tài)價(jià)值，是沒(méi)有靈活性的凈現(xiàn)值，這種價(jià)值一般低于實(shí)物期權(quán)法估算出來(lái)的價(jià)值。之所以會(huì)造成這種差距，這與凈現(xiàn)值法的缺點(diǎn)有關(guān)。
所謂凈現(xiàn)值法[Net Present Value(簡(jiǎn)稱NPV)]，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)是指運(yùn)用投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值來(lái)進(jìn)行投資評(píng)估的基本方法，凈現(xiàn)值等于投資項(xiàng)目未來(lái)凈現(xiàn)金流量按資本成本折算成現(xiàn)值，減去初始投資后的余額。
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凈現(xiàn)值法所依據(jù)的原理是：假設(shè)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流入在年末肯定可以實(shí)現(xiàn)，并把原始投資看成是按預(yù)定貼現(xiàn)率借入的。當(dāng)凈現(xiàn)值為正數(shù)時(shí)償還本息后該項(xiàng)目仍有剩余的收益，當(dāng)凈現(xiàn)值為零時(shí)償還本息后一無(wú)所獲，當(dāng)凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)時(shí)該項(xiàng)目收益不足以償還本息。
凈現(xiàn)值法的缺點(diǎn)是考慮的因素簡(jiǎn)單，缺乏對(duì)未來(lái)不確定性的反映，容易造成對(duì)投資項(xiàng)目真實(shí)價(jià)值的低估。其應(yīng)用的主要問(wèn)題是難以確定貼現(xiàn)率，因?yàn)橛绊戀N現(xiàn)率的因素很多，比如項(xiàng)目自帶的風(fēng)險(xiǎn)性、投資者所要求的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率、未來(lái)現(xiàn)金流的不確定性等。而且，凈現(xiàn)值法只適用于工程技術(shù)簡(jiǎn)單、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)形成定額、有過(guò)成功經(jīng)驗(yàn)的類(lèi)似項(xiàng)目，而對(duì)于BOT這種時(shí)間跨度長(zhǎng)、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)投資額大、不確定性強(qiáng)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，凈現(xiàn)值法不是最理想的。
相比之下，由于實(shí)物期權(quán)法考慮了不確定性，對(duì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)價(jià)值做出預(yù)測(cè)，同時(shí)，由于管理者可以創(chuàng)造特定的戰(zhàn)略期權(quán)，他們的決策可以增加項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)價(jià)值，因此，把實(shí)物期權(quán)法運(yùn)用到BOT項(xiàng)目投資決策中，能使政府、投資者和經(jīng)營(yíng)者獲得理想的利益，最大限度地降低各種風(fēng)險(xiǎn)。
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