凈收益測算應(yīng)注意的問題?
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【摘要】"凈收益測算應(yīng)注意的問題"知識點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"凈收益測算應(yīng)注意的問題?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
凈收益測算應(yīng)注意的問題?
答疑：
(一)有形收益和無形收益
房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是指房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。
無形收益通常難以貨幣化，難以在測算凈收益時(shí)予以考慮，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)但可通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。此外值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。例如，在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實(shí)力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。
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【摘要】"凈收益測算應(yīng)注意的問題"知識點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"凈收益測算應(yīng)注意的問題?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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(二)實(shí)際收益和客觀收益
房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營管理者的能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)(因?yàn)橐U納有關(guān)稅費(fèi))，但如此并不表示該塊空地?zé)o價(jià)值。再如，一個(gè)交通便利的商場或酒店，由于經(jīng)營不善，由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該房地產(chǎn)無價(jià)值。相反的情況，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，因有特殊關(guān)系能將一些會議、活動指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。
客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。因此，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益，除有租約限制外，一般應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除有租約限制外，利用估價(jià)對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)將它們與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^的情況不符，應(yīng)對它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛊涑蔀檎？陀^的。
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