房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及估算?
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問題：
房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及估算?
答疑：
房地產(chǎn)價格構(gòu)成的起點(diǎn)是取得土地，終點(diǎn)是房地產(chǎn)銷售完畢。其價格構(gòu)成自然是從起點(diǎn)到終點(diǎn)之間，所發(fā)生的各種合理的支出及利潤。
房地產(chǎn)價格通常由 7大項構(gòu)成： (環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)(1)土地取得成本;(2)開發(fā)成本;(3)管理費(fèi)用 (4)投資利息;(5)銷售費(fèi)用;(6)銷售稅費(fèi);(7)開發(fā)利潤。
各構(gòu)成項日的估算：
(1)土地取得成本。是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。日前，土地取得成本構(gòu)成，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑可分為3種：①通過征用農(nóng)地取得的，包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金;②通過在城市房屋拆遷取得的，包括城市民屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等;③通過在市場上“購買”取得的，包括購買土地的價款和購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)(如交易于續(xù)費(fèi)、契稅)等。
例如：土地取得成本，是取得()所需要的費(fèi)用、稅金等。
A土地使用權(quán)
B土地轉(zhuǎn)讓權(quán)
C土地經(jīng)營權(quán)
D土地開發(fā)
答案為D
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(2)開發(fā)成本。是在取得開發(fā)用地后，進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。主要包括：①勘察設(shè)計和前期工程費(fèi);②基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);③建筑安裝工程費(fèi)。
(3)管理費(fèi)用。包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。
(4)投資利息。包括土地取得成本、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。
(5)銷售費(fèi)用。是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。
(6)銷售稅費(fèi)。是銷售外發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(賣方)繳納的稅費(fèi)，分為兩類：①銷售稅金及附加，即“兩稅一費(fèi)”：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;②其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)。
(7)開發(fā)利潤。由銷售收入(售價)減去上述各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。
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