工業(yè)用地評估難點(diǎn)及方法選擇?

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　　問題：

　　工業(yè)用地評估難點(diǎn)及方法選擇?

　　答疑：

　　工業(yè)用地不同于商業(yè)用地和居住用地，用地企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的區(qū)位競爭更多體現(xiàn)在城市之間的選擇上。一個(gè)城市工業(yè)地價(jià)水平高低直接影響到其招商引資的強(qiáng)度和能力，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)也直接牽動一方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用地價(jià)格及產(chǎn)業(yè)布局競爭模式。

　　評估難點(diǎn)

　　從宏觀上講，影響工業(yè)地價(jià)的主要因素包括行政因素、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)成本因素和市場因素。在工業(yè)用地價(jià)格還沒有市場化之前，現(xiàn)階段對工業(yè)地價(jià)起著決定性影響的主導(dǎo)因素是行政的干預(yù)，也往往容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價(jià)”現(xiàn)象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準(zhǔn)地價(jià)和出讓最低價(jià)。就成本而言，工業(yè)用地價(jià)格不決定于成本(現(xiàn)階段工業(yè)地價(jià)價(jià)格的成本構(gòu)成主要包括征地取得費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等，其中征地補(bǔ)償費(fèi)所占比例在45%-60%;土地開發(fā)費(fèi)除部分開發(fā)難度大、配套要求高的土地費(fèi)用稍高以外，相對來說比較固定，其比例在30%-40%;相關(guān)稅費(fèi)就包括耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、基本農(nóng)田用地保護(hù)費(fèi)、征地管理費(fèi)等，在新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)不納入成本稅費(fèi)的情況下，稅費(fèi)仍占工業(yè)地價(jià)的10%)，但各項(xiàng)取得成本的高低直接影響到工業(yè)用地的最低出讓限價(jià)。事實(shí)上，工業(yè)用地價(jià)格最終決定于供需關(guān)系，但我國主要城市目前工業(yè)用地供需總體上呈現(xiàn)供大于求的局面，這一點(diǎn)在工業(yè)用地價(jià)格近幾年間沒有太大變化方面也有所體現(xiàn)，加之其他因素的影響，造成現(xiàn)階段各城市工業(yè)用地基本上是有求必供，工業(yè)用地的價(jià)值和價(jià)格沒有真正實(shí)現(xiàn)。

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　　評估方法選擇

　　在實(shí)際工業(yè)用地評估中，除了基準(zhǔn)地價(jià)修正法外，無論是采用成本逼近法、市場比較法還是收益還原法，均導(dǎo)致在評估時(shí)的各種影響因素信息提取上的困難和方法標(biāo)準(zhǔn)等諸多難點(diǎn)。

　　因此，在城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測中，成本逼近法是工業(yè)用地價(jià)格評估的首選方法，雖然成本逼近法有其自身的系統(tǒng)缺陷，但在工業(yè)地價(jià)交易案例不多、工業(yè)用地涉外評估時(shí)，成本逼近法仍是一種較能被各界認(rèn)可的方法。市場比較法更能體現(xiàn)土地價(jià)值但有待市場進(jìn)一步成熟，目前各地應(yīng)用市場比較法評估工業(yè)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)，采用的案例主要是抵押價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格。抵押沒有真正的交易，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)只是預(yù)先評估的價(jià)格，不能反映真實(shí)的交易，也沒有通過市場檢驗(yàn)，沒有實(shí)際應(yīng)用意義;轉(zhuǎn)讓價(jià)格盡管是一種市場價(jià)，但目前市場價(jià)格和取得價(jià)格之間的差異仍很大，且即便是真實(shí)發(fā)生交易的土地，交易價(jià)格也存在兩個(gè)問題：一是地面附著物的剝離是否合適，二是這一交易價(jià)格是否真實(shí)?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法將逐漸退出工業(yè)用地價(jià)格評估。目前的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)，在一定程度上是迎合了地方政府招商引資的需要，沒有真實(shí)反映土地的稀缺性，應(yīng)用系數(shù)修正法評估工業(yè)用地監(jiān)測點(diǎn)只能使評估價(jià)更加背離實(shí)際。今后可逐步根據(jù)廠房出租租金探索應(yīng)用收益還原法，隨著工業(yè)集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一些地方廠房的出租信息很多，與政府土地出讓價(jià)格相比，租金更能反映市場實(shí)際。研究工業(yè)用地租金跟價(jià)格的關(guān)系，可以為今后應(yīng)用收益還原法評估工業(yè)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)探索新的道路。

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