房地產(chǎn)估價的基本要素和分類?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)估價的基本要素和分類?

　　答疑：

　　一、房地產(chǎn)估價的概念

　　房地產(chǎn)估價，也稱房地產(chǎn)價格評估，簡稱房地產(chǎn)評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價程序，運用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格進(jìn)行估算與評定。

　　主體、客體、目的、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、信息和時價是房地產(chǎn)估價的八大基本要素。

　　(一 )主體

　　房地產(chǎn)估價主體是估價的執(zhí)行者，即估價人。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)主要有：房地產(chǎn)評估公司及國家授權(quán)的資產(chǎn)評估公司、會計事務(wù)所、審計事務(wù)所及其他咨詢機(jī)構(gòu)。根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)評估主體,必須獲得省級及以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評估資格證書，才能從事國有資產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。目前，我國的房地產(chǎn)評估主體資格管理，分為臨時評估資格和正式評估資格兩級。前者是個準(zhǔn)評估主體，臨時評估資格為一年。對工作業(yè)績顯著、實力強(qiáng)者，通過主管部門年審，方可取得正式評估資格。房地產(chǎn)評估工作政策性強(qiáng)，涉及工程技術(shù)、財務(wù)等多方面的專業(yè)知識。估價人員必須具備較高的政策水平，良好的職業(yè)道德，廣博的學(xué)識水平和堅實的專業(yè)基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，才能搞好估價工作。目前，我國正在逐步完善房地產(chǎn)估價師資格管理制度，通過考試方法，確定評估人員的抨估資格。

　　(二)客體

　　房地產(chǎn)估價的客體就是房產(chǎn)、地產(chǎn)。房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋、建筑物的總稱。它包括房屋建筑和產(chǎn)權(quán)兩個方面的含義。在房產(chǎn)概念中的“房”，它所以要取廣義，是由于構(gòu)筑物等房屋以外的其他設(shè)施，都是勞動產(chǎn)品、商品，在實際工作中執(zhí)行同一建筑規(guī)范和價格體系。因此，房地產(chǎn)中的“房”是房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的代名詞或總稱。在房地產(chǎn)估價分類中，對于“房”這個部分應(yīng)分為房屋和設(shè)施兩個方面，即用“設(shè)施”一詞反映除房屋以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規(guī)范房地產(chǎn)評估報表和房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的歸類以及相關(guān)的分析和評估工作。地產(chǎn)，是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地范疇。在估價中，地產(chǎn)中的“地”一般指與房相關(guān)聯(lián)的“地皮”，它是地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過許可的建筑物高度來控制。因此，對于地的物質(zhì)內(nèi)容的理解，不僅僅要看到一個平面面積，更應(yīng)將其作為一個立體空間來認(rèn)識，即地是由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個立體物質(zhì)體。地產(chǎn)中的“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個方面。對于產(chǎn)權(quán)的鑒定與理解，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)范圍和擁有時間兩個方面著手，才能得出正確的結(jié)論。在房地產(chǎn)估價中，對房地產(chǎn)客觀的認(rèn)識和表達(dá)，尚未規(guī)范化，主要表現(xiàn)是：

　　其一，在物質(zhì)內(nèi)容上對房地產(chǎn)的歸類五花八門，或流水帳式的記錄。

　　其二，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)反映模糊。

　　其三，對估價客體表達(dá)不統(tǒng)一。

　　(三)目的

　　房地產(chǎn)估價的總目的是為房地產(chǎn)交易提供符合國家政策的公正的價格尺度。由于交易的性質(zhì)、方式各異，房地產(chǎn)估價的具體目的就不同。估價的目的就必須為特定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理及交易業(yè)務(wù)服務(wù)。具體他說，房地產(chǎn)估價的直接目的是：為清產(chǎn)核資，加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理服務(wù);為組建中外合資合作經(jīng)營企業(yè)，在平等互利的基礎(chǔ)上，確定雙方的合法權(quán)益服務(wù);為建立股份制企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營企業(yè)、集團(tuán)公司，核實各方資產(chǎn)權(quán)益，確定利潤分配依據(jù)服務(wù);為完善承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營方式，正確核定發(fā)包、出租資產(chǎn)額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關(guān)系及其經(jīng)濟(jì)利益服務(wù);為廣泛開展房地產(chǎn)出售、租賃、抵押，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)保險及處理房地產(chǎn)糾紛等，提供科學(xué)的價格依據(jù)。

　　(四)標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)，是法定或公允的估價衡量規(guī)范，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計量標(biāo)準(zhǔn)和價格標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)地域的限定性，標(biāo)準(zhǔn)可分為國際標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量和計量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以國家法定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，逐步實現(xiàn)與國際標(biāo)準(zhǔn)的接軌：價格標(biāo)準(zhǔn)，主要采用地方市場價格及地方規(guī)定的價格標(biāo)準(zhǔn)。具體他說，房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù);土地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以上地等級評定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一;計量標(biāo)準(zhǔn)，對于房屋、土地，應(yīng)以平方米(m2)，為計量單位，土地有時也可用畝作單位，價格應(yīng)以人民幣(元)來統(tǒng)一;價格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以國務(wù)院91號令的規(guī)定為依據(jù)，反映評估目的與評估價格之間的匹配關(guān)系，價格構(gòu)成要素要體現(xiàn)我國財務(wù)核算制度規(guī)范的原則。

　　(五)程序

　　房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程中各環(huán)節(jié)工作進(jìn)程的先后順序。根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理辦法，評估程序的主要環(huán)節(jié)是：申請立項、資產(chǎn)清查、評定估算、驗證確認(rèn)。按照科學(xué)程序進(jìn)行房地產(chǎn)估價，既能提高評估工作效率，又能保證評估質(zhì)量的基本條件。

　　(六)方法

　　房地產(chǎn)估價方法是確定房地產(chǎn)價格的技術(shù)規(guī)程、方式和手段。評估方法主要有：重置成本法、收益現(xiàn)值法、市場價格比較法、清算價格等。評估方法的選用要結(jié)合評估目的確定。

　　(七)信息

　　信息是房地產(chǎn)估價工作的生命之源。掌握多少信息量，信息渠道暢通與否，處理加工信息能力的強(qiáng)弱，是衡量評估機(jī)構(gòu)及其評枯人員實力的重要標(biāo)志。加強(qiáng)房地產(chǎn)估價信息的收集、加工和積累，是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員的一項基礎(chǔ)性工作，是客觀、公正、科學(xué)確定房地產(chǎn)價格的重要保證。　　(八)時價

　　時價，指房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)時點的價格。它是估價人員依估價基準(zhǔn)時點，考慮各種價格因子而確定的一種靜態(tài)價格。由估價目的所決定的估價方法不同，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)時價的形式也就不同。如重置完全價格、收益現(xiàn)值、市場交易比較價格，等等。時價的確定應(yīng)抓住時點和與評估目的相匹配的價格標(biāo)準(zhǔn)兩個基本要素。具體他說，對涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)估價，應(yīng)采用市場類比現(xiàn)時價格;對國有企業(yè)之間的聯(lián)合、合并，不涉及產(chǎn)權(quán)變更的，應(yīng)采用重置價格，以保證國有資產(chǎn)核算體系的統(tǒng)一性及各方利益關(guān)系處理的一致性。

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　　二、房地產(chǎn)估價的分類

　　(一)房產(chǎn)評估與地產(chǎn)評估

　　房產(chǎn)評估是以房產(chǎn)為估價對象，以時價來反映其價值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動。房產(chǎn)在評估中居于標(biāo)識地位，可分為兩種情況：

　　一是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價，其評估范圍包括房產(chǎn)本身的價格及與房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)價格的估算。估價的結(jié)論是房產(chǎn)的全部價值和關(guān)聯(lián)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價的總和。

　　二是保留房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價格的評估，其實質(zhì)是房產(chǎn)使用權(quán)零星出售價格的估算，并按房產(chǎn)的使用年限測定房產(chǎn)的出租價格。價格構(gòu)成項目為：折舊費、修繕費、管理費、地租、保險費、稅金和利潤七個因素。

　　地產(chǎn)評估是對地產(chǎn)價格的估算，并以時價來反映土地財富的交換價格。地產(chǎn)在評估中居于標(biāo)識性地位，也可分為兩種情況：

　　一是土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價格的評估，包括土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓兩種類別。前者發(fā)生在集體上地向國有土地轉(zhuǎn)移的過程中，這種轉(zhuǎn)移同時伴隨著上地上一切附著物及土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、最終處置權(quán)的轉(zhuǎn)移。評估范圍包括，土地所有權(quán)費用，土地使用權(quán)費用(如勞動力安置費等);附著物補(bǔ)償費用(如房屋建筑補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費等)三個方面。后者常指國有土地使用權(quán)在法律允許范圍內(nèi)的出讓與轉(zhuǎn)讓，其評估范圍包括土地使用權(quán)價格和附著物的補(bǔ)償價格。

　　二是保留土地權(quán)屬的土地租賃價格評估，其實質(zhì)是對一定期限內(nèi)土地總收益的年折算費用的估算。費用構(gòu)成項目包括、附著物的年折舊費、管理費、絕對地租、級差地租、稅金和利潤。

　　房產(chǎn)評估與地產(chǎn)評估的主要聯(lián)系是：房離不開地，房產(chǎn)轉(zhuǎn)時，地產(chǎn)也隨之轉(zhuǎn)移;地上有房，地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時房產(chǎn)也隨同轉(zhuǎn)移。房估價時要考慮地，地價成為房價的一個因子。地產(chǎn)評估時要考房，房價成為地價的一個因素。

　　兩者的主要區(qū)別是：房產(chǎn)評估以占主導(dǎo)地位，房產(chǎn)是交易的主體，交易的目的是保留現(xiàn)有房產(chǎn)的續(xù)使用，地產(chǎn)只是房產(chǎn)繼續(xù)使用的一個條件。地產(chǎn)評估以地占主導(dǎo)地位，地產(chǎn)是交易的主體，取得地產(chǎn)是目的，土地上的房屋及其附著物只是一個關(guān)聯(lián)因素，對土地權(quán)屬獲得者來說，其使用價值退居次要地位，或僅僅只考慮其殘值。

　　因此，兩者無論是在評估方法、價格構(gòu)成項目上，還是在評估的重點上，都有一定的區(qū)別。從原則上講，對同一地段服務(wù)于同一目的的對象房地產(chǎn)作分類估價，其評估結(jié)論應(yīng)是一致的。但客觀上往往是評估目的不同，評估主體各異，對同一對象房地產(chǎn)評估所得的結(jié)論，也就會出現(xiàn)差異。

　　(二)單項評估與整體評估

　　單項評估是指對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價對象的評估。具備完整使用功能的單項房地產(chǎn)如一棟房屋;相對獨立使用功能的房地產(chǎn)，如一個建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn);可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個門棟等，這些都可作為單項評估對象?；蛘哒f房地產(chǎn)單項評估是對可確指的具有相對獨立使用功能的并能單獨界定其產(chǎn)權(quán)的單項房地產(chǎn)所進(jìn)行的評估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項資產(chǎn)進(jìn)行評估，盡管在事實上它可確指，但它不能具有相對獨立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產(chǎn)權(quán)，或事實上不可從房屋中將它分割出來。將單項房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價格匯總，可以求出一個相對完整的房地產(chǎn)綜合體的總價格。目前，我國對房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價，一般采用棟號和可確定其相對獨立功能的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項資產(chǎn)分別估價，最后匯總求出總體價值。按照系統(tǒng)論的觀點，考慮單項房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價值，應(yīng)大干單項房地產(chǎn)價值之和。因此，對一組建筑群體，或一個相對獨立的城市地段單元，甚至一個城鎮(zhèn)，就存在著整體評估問題。

　　房地產(chǎn)整體評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個估價對象進(jìn)行綜合估價。如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價，這就需要將這個房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個綜合體進(jìn)行整體評估乙如對某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評估，各單項房產(chǎn)、地產(chǎn)的價格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價格。除了考慮各單項資產(chǎn)的價格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能;二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系;三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性;四是土地等級及其使用結(jié)構(gòu);五是周邊環(huán)境狀態(tài);六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景;七是隱含的元形資產(chǎn)價值;八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價值。

　　目前，我國房地產(chǎn)的成片出讓、房地產(chǎn)整體的產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象已有發(fā)生，但對整體評估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評價，或采用單項評估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價，忽視了整體房地產(chǎn)的綜合價值效應(yīng)、環(huán)境波及效應(yīng)、潛在收益因素、不可確指元形資產(chǎn)價值等方面的作用。對房地產(chǎn)整體評估，建立一套科學(xué)方法，是房地產(chǎn)估價工作者、理論研究工作者值得重視的一個重大課題。

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