2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》房地產(chǎn)價(jià)格的特征

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　　房地產(chǎn)價(jià)格的特征：

　　房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列5個(gè)：

　　(1)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金

　　房地產(chǎn)因?yàn)閮r(jià)值量大、壽命長久，所以同時(shí)存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個(gè)市場。寫字樓、公寓、商場、旅館等類房地產(chǎn)，租賃甚至占主體地位。因此，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格(也稱為買賣價(jià)格，通常簡稱價(jià)格);二是使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金( 也稱為租賃價(jià)格，通常簡稱租金) 。從而房地產(chǎn)價(jià)格也有廣義的價(jià)格(包括買賣價(jià)格和租賃價(jià)格 ) 和狹義的價(jià)格(僅指買賣價(jià)格)。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價(jià)格，很少有租賃價(jià)格。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價(jià)格 (相當(dāng)于本金), 只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率或報(bào)酬率(相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率), 將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法(該方法將在本書第八章詳細(xì)介紹) 。

　　(2)房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大

　　(3)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

　　房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能千差萬別，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)甚至實(shí)物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地使用期限很短，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議，違法、違章建筑等，價(jià)格較低;相反，實(shí)物狀況差的，由于權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價(jià)格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。故房地產(chǎn)估價(jià)與對房地產(chǎn)權(quán)益的調(diào)查了解和分析有密切關(guān)系是必然的。當(dāng)然，在估價(jià)中也不可忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對其價(jià)值的影響。

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　　(4)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長

　　由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，加上獨(dú)一無二特性造成對影響房地產(chǎn)價(jià)格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、周圍環(huán)境景觀、物業(yè)管理等方面的情況在短時(shí)間內(nèi)不易了解，所以人們在房地產(chǎn)交易時(shí)一般是十分謹(jǐn)慎的，從而房地產(chǎn)交易價(jià)格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。

　　(5)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響

　　一般物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時(shí)存在眾多的賣者和買者，其價(jià)格形成通常較客觀，不易受交易者的個(gè)別情況的左右。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)房地產(chǎn)由于不能搬到同一處進(jìn)行比較，具有獨(dú)一無二的特性，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到實(shí)地查看，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個(gè)買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個(gè)買者和一個(gè)賣者。所以，房地產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買賣雙方的個(gè)別情況(如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng))的影響。

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