房屋租賃的概念和特征?
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問(wèn)題：
房屋租賃的概念和特征?
答疑：
房屋租賃是指房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)交易的主要形式之一。長(zhǎng)期以來(lái)，房屋租賃就是民間調(diào)節(jié)住房余缺的主要方式，也是無(wú)房者解決用房困難，滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房需要的重要途徑。
作為房地產(chǎn)交易之主要形式的房屋租賃，是現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)、生活中的一種十分普遍的法律關(guān)系。其具有以下幾個(gè)主要特征：
1.房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人。因?yàn)榉课莩鲎馐菍?duì)房屋行使處分權(quán)的行為，通常情況下，只有房屋所有權(quán)人才享有房屋的處分權(quán)。非房屋所有權(quán)人除法律有明確規(guī)定或合同有明確約定者外，一般不能對(duì)他人所有的房屋行使處分權(quán)。
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2.房屋租賃一般具有明確的期限。房屋租賃關(guān)系的成立是以房屋所有權(quán)人讓渡房屋的使用權(quán)為前提的，這種讓渡一般具有明確期限。承租人依據(jù)房屋租賃合同對(duì)房屋享有的各種權(quán)利，僅限于雙方約定的租賃期內(nèi)，房屋租賃期限屆滿，承租人必須將房屋返還給出租人。
3.作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。根據(jù)我國(guó)有關(guān)房屋租賃管理的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)依法未取得房屋所有權(quán)證的;(2)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(5)屬于違章建筑的;(6)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的;(8)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。
4.房屋租賃法律關(guān)系的成立要進(jìn)行登記備案。我國(guó)對(duì)房屋租賃實(shí)行登記備案制度。因此，房屋租賃合同的訂立、變更和終止，當(dāng)事人均應(yīng)到房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋出租人出租房屋時(shí)，應(yīng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃許可證》。
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