2017年房地產(chǎn)估價師易錯考點(diǎn)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法
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房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法:
(一)商品房
商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn),估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。
(二)行政劃拔地上的房產(chǎn)
行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán),按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定,拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后,須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金,因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價時,可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價:
(1)以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價,拍賣后從拍賣價款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價款及賣方稅費(fèi)。估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。
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(2)以房地產(chǎn)的權(quán)益價格,即完全商品房的價格減去應(yīng)補(bǔ)地價進(jìn)行評估,估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價格,再評估應(yīng)補(bǔ)繳的地價。
由于完全產(chǎn)權(quán)市場價格比較容易獲取,而應(yīng)補(bǔ)交地價存在較多變數(shù),因此通常采用第一種技術(shù)路線。
(三)在建工程
對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價,應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用,交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用,估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。
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