講義:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理4.1

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　　第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)概念

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的，以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又稱(chēng)為開(kāi)發(fā)商或發(fā)展商，在有些法律文件中也稱(chēng)為建設(shè)單位，通常其企業(yè)組織為公司，又稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性在于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，一般具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)登記為有限責(zé)任公司或股份公司。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件

　　城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立、管理有明確的規(guī)定。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備下列條件：

　　(1)有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu);

　　(2)有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房;

　　(3)注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上;

　　(4)有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員;

　　(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于以上的規(guī)定。

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　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)

　　為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，原建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第77號(hào))。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

　　另外，各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，且從未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序

　　新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：

　　(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗(yàn)資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。

　　五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理

　　(一)管理機(jī)構(gòu)

　　國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

　　(二)實(shí)行分級(jí)審批

　　一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)審批;二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制定。