講義:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理6.2

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　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

　　一、概述

　　房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動進行指導和監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。

　　1988年原建設部、國家物價局、國家工商行政管理局發(fā)布的《關于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行。”1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》則對房地產(chǎn)交易進行了更為明確的立法解釋：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

　　房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應當遵循自愿、公平、誠實信用等原則。

　　二、房地產(chǎn)交易的基本制度

　　城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

　　(一)房地產(chǎn)價格申報制度

　　房地產(chǎn)成交價格不僅關系當事人之間的財產(chǎn)權益，而且也關系著國家的稅費收益。因此，加強房地產(chǎn)交易價格管理對于保護當事人合法權益和保障國家的稅費收益，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，有著極其重要的作用。

　　(二)房地產(chǎn)價格評估制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。”

　　(三)房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。

　　三、房地產(chǎn)交易管理機構及其職責

　　房地產(chǎn)交易的管理機構主要是指由國家設立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權的機構，包括國務院建設行政主管部門即住房和城鄉(xiāng)建設部(原建設部)，省級建設行政主管部門即各省、自治區(qū)建設廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權的房地產(chǎn)交易管理所(房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)交易中心等)。

　　四、房地產(chǎn)交易管理機構主要職責是

　　(1)執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實施辦法;

　　(2)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益;

　　(3)辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù);

　　(4)協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅款;

　　(5)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務;

　　(6)發(fā)布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。

　　五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述

　　(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式作了進一步的細化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：

　　(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;

　　(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;

　　(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　　(4)以房地產(chǎn)抵債的;

　　(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓。

　　(二)屠地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類

　　根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習慣上又被稱為土地使用權轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》將原來的土地使用權轉(zhuǎn)讓與房屋所有權轉(zhuǎn)移合并為一個整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加強市場統(tǒng)一管理，具有積極的作用。

　　根據(jù)土地使用權的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。

　　房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)所有權人(包括土地使用權人) 將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務;房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。在管理實踐中對此要嚴格區(qū)分。

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　　六、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

　　(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。司法機關和行政機關可以根據(jù)合法申請人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權利受到限制期間，房地產(chǎn)權利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　　(3)依法收回土地使用權的。根據(jù)國家利益或社會公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個人應當服從國家的決

　　定，在國家依法做出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權。

　　(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個或部分權利人的請求而轉(zhuǎn)讓。

　　(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

　　(6)未依法進行登記領取權屬證書的。產(chǎn)權登記是國家依法確認房地產(chǎn)權屬}的法定手續(xù)，未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　　(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　七、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

　　《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序作了如下規(guī)定：

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

　　(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

　　(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并做出是否受理的決定;

　　(4)不予受理的，書面告知理由。予以受理的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費;

　　(5)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)權屬證書。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

　　八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括：

　　(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;(2)房地產(chǎn)權屬證書的名稱和編號;

　　(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;

　　(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

　　(6)成交價格及支付方式;(7)房地產(chǎn)交付使用的時間;(8)違約責任;

　　(9)雙方約定的其他事項。

　　九、以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉(zhuǎn)讓人原有的權利和承擔的義務范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權利、義務是由土地使用權出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權利、義務隨土地使用權的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。例如土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。

　　以出讓方式取得建設用地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

　　十、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　我國城市土地屬于國家所有，這一點早已在法律上明確，但國有土地所有權在經(jīng)濟上的徹底體現(xiàn)，還需要一個較長的過程。以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓的價款或其他形式收益中，包含著土地使用權轉(zhuǎn)讓的收益，這部分收益不應完全由轉(zhuǎn)讓人獲得，國家應參與分配。由于所轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)投入情況比較復雜，轉(zhuǎn)讓主體、受讓主體和轉(zhuǎn)讓用途情況也不相同，因此處理土地使用權

　　收益不能簡單化和“一刀切”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金?！掇D(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù)：

　　(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即：①國家機關用地和軍事用地}②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

　　(7)縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　對于暫不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務院未作出新的規(guī)定之前，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。對于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地出讓金的，應當扣除已繳納的土地收益。

　　十一、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關規(guī)定

　　經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規(guī)定。 1999年4月，原建設部發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(原建設部令第69號)頒布實施，標志著上市限制的取消。為鼓勵住房消費，國家對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對上市條件予以放寬。各地又在此基礎上出臺了一些地方優(yōu)惠政策，大大活躍了存量房市場。