講義:房地產(chǎn)登記制度7.2

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　　第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度

　　房地產(chǎn)登記的種類：

　　在我國現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。

　　(一)土地登記

　　根據(jù)國土資源部頒布的《土地登記辦法》，土地登記分為：

　　1.土地總登記

　　2.土地初始登記

　　3.土地變更登記

　　4.土地注銷登記

　　5.土地其他登記

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　　(二)房屋登記

　　根據(jù)《房屋登記辦法》，房屋登記包括：

　　1.房屋所有權(quán)登記

　　2.房屋抵押權(quán)登記

　　3.地役權(quán)登記

　　4.房屋其他登記

　　房地產(chǎn)登記的體制：

　　我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別登記。

　　房屋與所占用的土地密不可分，房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)一并完成。雖然，《物權(quán)法》也規(guī)定對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個過程。長期以來我國將登記作為行政機(jī)關(guān)行使行政管理的一種職權(quán)，將房屋與土地實(shí)行分部門管理的體制，將登記機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能掛鉤，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)登記中，一般是七地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登主存土地部門和房地產(chǎn)部門分別進(jìn)行。一些地方已經(jīng)將房地產(chǎn)和土地統(tǒng)一在一個部門管理，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。本節(jié)以下內(nèi)容重點(diǎn)介紹房屋登記的制度政策。

　　房屋登記的范圍：

　　《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，特別是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的頒布實(shí)施，對完善和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌管理體制，實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的房屋登記創(chuàng)造了積極的條件。依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)制定的《房屋登記辦法》的適用范圍，既包括國有土地上的房屋，也包括集體土地上的房屋。同時，《房屋登記辦法》還規(guī)定，具有獨(dú)立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物，也可以參照房屋登記的規(guī)定和程序，由房屋登記機(jī)構(gòu)依法登記。

　　房屋登記機(jī)構(gòu)：

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。國務(wù)院l994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中規(guī)定： “職工購買住房，都要到房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書”。2000 年，國務(wù)院法制辦對原建設(shè)部《關(guān)于請求解釋(城市房地產(chǎn)管理法>中房產(chǎn)管理部門的函》的復(fù)函中明確了核發(fā)房屋所有權(quán)證書的部門，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門。《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。依據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)，其他部門登記和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，不具有法律效力，不受國家法律的保護(hù)。

　　房屋登記的基本要求：

　　(一)以共同申請為原則，以單方申請為例外

　　(二)以查驗(yàn)申請資料為主，實(shí)施必要的實(shí)地查看

　　(三)按房屋基本單元進(jìn)行登記

　　房屋登記的程序：

　　辦理房屋登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。

　　房屋登記的時限：

　　自受理登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時限內(nèi)，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個工作日;集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個工作日;抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個工作日;預(yù)告登記、更正登記，l0個工作日;異議登記，l個工作日。法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　公告時間不計人上述規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。

　　房屋登記的其他規(guī)定：

　　(一)關(guān)于最高額抵押登記以房屋設(shè)定最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。

　　(二)關(guān)于房屋預(yù)告登記

　　(三)關(guān)于房屋更正登記和異議登記

　　(四)關(guān)于基于判決、仲裁的登記

　　(五)關(guān)于在建工程抵押登記

　　(六)關(guān)于房改售房登記

　　房屋登記收費(fèi)：

　　規(guī)范房屋登記收費(fèi)行為，依據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定，2008年4月15日，國家發(fā)展和改革委員會和財政部印發(fā)了《國家發(fā)展改革委員會、財政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》(發(fā)改價格[2008]924號)。該通知就房屋登記收費(fèi)的性質(zhì)、計費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)做出具體規(guī)定。

　　(一)房屋登記費(fèi)的性質(zhì)

　　縣級以上房地產(chǎn)主管部門收取的房屋登記費(fèi)屬于行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)全額上繳地方國庫，納入地方財政預(yù)算管理，具體繳庫辦法按照同級財政部門的規(guī)定執(zhí)行，支出由同級財政部門按照其履行職能的需要核定。

　　(二)計費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)

　　房屋登記費(fèi)向申請人收取。按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取。住房登記一套住房為一件，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;

　　農(nóng)民利用宅基地建設(shè)的住房登記，不收取房屋登記費(fèi)，只收取房屋權(quán)屬證書工本費(fèi)10元;非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權(quán)利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一半收取;房屋查封登記、注銷登記和因登記機(jī)關(guān)錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費(fèi)。

　　房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費(fèi)。房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費(fèi)。向一個以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費(fèi)10元。房屋權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請補(bǔ)領(lǐng)證書，只收取房屋權(quán)屬證書費(fèi)。上述規(guī)定自2008年5月1日起執(zhí)行。

　　房屋權(quán)利人在辦理房屋登記時，委托有關(guān)專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行房產(chǎn)測繪繳納的費(fèi)用屬于經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省級價格主管部門商有關(guān)部門制定。