講義:物業(yè)管理實施與運(yùn)作要點9.2
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第九章 物業(yè)管理制度與政策
第二節(jié) 物業(yè)管理實施與運(yùn)作要點
物業(yè)服務(wù)企業(yè):
一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)
業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會:
為了規(guī)范業(yè)主大會的活動,保障民主決策,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《條例》,住建部制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274 號),對業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的性質(zhì)、管理規(guī)約等作了明確規(guī)定。《物權(quán)法》對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也做出了相應(yīng)的規(guī)定。
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物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同:
(一)物業(yè)管理的委托
1.物業(yè)管理委托方物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬,物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會三類主體。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
(2)公房出售單位
(3)業(yè)主大會
2.物業(yè)管理招投標(biāo)概述
(1)物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵
(2)物業(yè)管理招標(biāo)方式
(二)物業(yè)服務(wù)合同
1.物業(yè)服務(wù)合同的屬性
2.物業(yè)服務(wù)合同的類型
3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容
物業(yè)的承接查驗:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。現(xiàn)場查驗20日前建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(1)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(3)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;(4)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起l0日內(nèi)將上述資料移交給業(yè)主委員會。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交上述資料。物業(yè)服務(wù)
合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料交還給業(yè)主委員會,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
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