講義:路線價(jià)法11.2

　　第二節(jié) 路線價(jià)法

　　路線價(jià)法概述：

　　一)路線價(jià)法的含義

　　城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，如圖ll-4(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相鄰、形狀相同、面積相等，但由于臨街狀況不同，如長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街，以及土地是一面臨街還是前后兩面臨街，或者為街角地，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。

　　(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)

　　路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　(三)路線價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

　　路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。

　　(四)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟

　　運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟：①劃分路線價(jià)區(qū)段;②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;④調(diào)查評(píng)估路線價(jià);⑤制作價(jià)格修正率表;⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)值。

　　劃分路線價(jià)區(qū)段：

　　路線價(jià)區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是具有相同路線價(jià)的地段。在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將"通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)相近"的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長的繁華街道，有時(shí)根據(jù)地價(jià)水平差異情況，需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。而某些不繁華的街道，因地價(jià)水平差異不大，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長至數(shù)個(gè)路口。另外，同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。

　　設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度：針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問? 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。例如，某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為l8m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為l8m;如果臨街深度普遍為25m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為25m。

　　以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡化以后各宗土地價(jià)值的計(jì)算。如果不以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)土地價(jià)值的計(jì)算都要用l臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整。這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。

　　選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地：

　　標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度(簡稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度的比例(簡稱"寬深比")適當(dāng);⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù));⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。

　　調(diào)查評(píng)估路線價(jià)：

　　路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中土地剩余技術(shù))、市場法等方法分別求取它們的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。

　　路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià);可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示，如用點(diǎn)數(shù)表示，將一個(gè)城鎮(zhèn)中路線價(jià)最高的路線價(jià)區(qū)段以1 000點(diǎn)表示，其他路線價(jià)區(qū)段的點(diǎn)數(shù)依此確定。用貨幣表示的路線價(jià)直觀性強(qiáng)，較易理解，便于土地交易時(shí)參考。用點(diǎn)數(shù)表示的路線價(jià)便于測(cè)算，可以避免因幣值變動(dòng)而引起的麻煩。下面以土地單價(jià)、貨幣表示路線價(jià)的情形，進(jìn)一步說明路線價(jià)法。

　　制作價(jià)格修正率表：

　　價(jià)格修正率表有臨街深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。

　　(一)臨街深度價(jià)格修正率表

　　臨街深度價(jià)格修正率表簡稱深度價(jià)格修正率表，也稱為深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于l臨街深度價(jià)格遞減率制作出的。

　　(二)其他價(jià)格修正率表

　　計(jì)算三角形等形狀的土地價(jià)值，還需要制作三角形土地價(jià)格修正率表等相應(yīng)的價(jià)格修正率表。

　　計(jì)算臨街土地的價(jià)值：

　　(一)路線價(jià)法的計(jì)算公式

　　運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算臨街土地的價(jià)值，需要弄清路線價(jià)和臨街深度價(jià)格修正率的含義、標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的條件，并結(jié)合需要計(jì)算價(jià)值的臨街土地的形狀和臨街狀況。就路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率兩者的對(duì)應(yīng)關(guān)系來說，路線價(jià)的含義不同，應(yīng)采用不同類型的臨街深度價(jià)格修正率。采用不同類型的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式也會(huì)有所不同。下面先以一面臨街矩形土地的情形來說明這個(gè)問題。

　　(二)臨街土地價(jià)值的計(jì)算

　　下面以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)的情況為例，說明臨街土地價(jià)值的計(jì)算。并且假定臨街土地的容積率、使用期限、開發(fā)程度等與路線價(jià)的內(nèi)涵一致，如果不一致，還應(yīng)對(duì)路線價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

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