2018房地產(chǎn)估價師考點：商品房交付使用

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　　(一)履約按期交房.協(xié)助辦理權(quán)屬登記

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。對于期房，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計圖紙測出來的。商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時，開發(fā)商與購房人應(yīng)根據(jù)合同約定對面積差異進行結(jié)算。

　　商品房竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時申請商品房房屋所有權(quán)首次登記，并按照規(guī)定與商品房買受人共同申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　(二)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　1.《住宅質(zhì)量保證書》

　　《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品住宅進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔賠償責任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔的最低保修項目和保修期限如下：

　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范嗣的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

　　1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修;

　　2)屋面防水3年;

　　3)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

　　4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

　　5)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

　　6)門窗翹裂、五金件損壞1年;

　　7)管道堵塞2個月;

　　8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;

　　9)衛(wèi)生潔具1年;

　　10)燈具、電器開關(guān)6個月。

　　其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　2.《住宅使用說明書》

　　《住宅使用說明書》應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當包含以下內(nèi)容：

　　1)開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　2)結(jié)構(gòu)類型;

　　3)裝修、裝飾注意事項;

　　4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;

　　5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項;

　　6)門、窗類型，使用注意事項;

　　7)配電負荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

　　9)其他需說明的問題。

　　住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

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