2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點：分析房地產(chǎn)估價原則

　　分析房地產(chǎn)估價原則：

　　1.目前，我國房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》(過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種)。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。

　　2.土地權(quán)屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權(quán)利證明書。

　　3.城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積、拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果、具有房產(chǎn)測繪資格的機構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果、房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積。

　　4.根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押、因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有土地所有權(quán)、宅基地土地使用權(quán)。

　　5.《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有自留山、自留地、被依法查封的財產(chǎn)、被依法監(jiān)管的財產(chǎn)。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，但與其上的房屋可以同時抵押。中華考試網(wǎng)

　　6.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押的有：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)、用于教育的房地產(chǎn)、用于市政的房地產(chǎn)、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。

　　7.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地韻，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　8.最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度。能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學(xué)原理是適合原理，能夠確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模的經(jīng)濟學(xué)原理是收益遞增遞減原理和均衡原理。

　　9.不論是何種估價目的，所評估的估價對象，它的房地產(chǎn)市場狀況一定和估價時點相同。