2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇
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房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇
損害賠償評估通常采用修復(fù)費(fèi)用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實(shí)例比較法。
(一)修復(fù)費(fèi)用法(成本法)
修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。
V=C1+C2+C3+C4-C5
式中V--房地產(chǎn)損害評估值;
C1--拆除工程費(fèi)用;
C2--修繕工程費(fèi)用;
C3--恢復(fù)工程費(fèi)用;
C4--直接經(jīng)濟(jì)損失;
C5--被拆除物殘值。
拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過廣泛搜集評估時點(diǎn)的建筑工程市場價格水平確定。
拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等。
直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi)，間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進(jìn)行測算，間接費(fèi)、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測算。
直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：
(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;
(2)房屋空置的收益損失;
(3)房屋使用面積減少的損失;
(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;
(5)房屋采光面積減少的損失;
(6)房屋耐久性降低的損失;
(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償;
(8)施工影響的補(bǔ)償;
(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。
被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時點(diǎn)的回收市場價格合理確定。
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