2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)抵押價值評估

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房地產(chǎn)抵押價值評估

1.房地產(chǎn)抵押價值的內(nèi)涵及評估實質(zhì)：

房地產(chǎn)抵押價值是指抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)是采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，評估估價對象在設(shè)定抵押權(quán)時的價值(而不是預(yù)期處分抵押房地產(chǎn)時所能實現(xiàn)的客觀合理價值折現(xiàn)到估價時點的價值)，同時，要充分考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

2.房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法：

行政劃撥土地房地產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用成本法、市場法或收益法估價;也可先假設(shè)估價對象為出讓土地房地產(chǎn)，先計算出其完整產(chǎn)權(quán)下的市場價格，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金得出估價對象價值。

部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到十地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。

在建工程進行抵押價值評估時，可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場法。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，應(yīng)注意未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途，在估價時應(yīng)扣減與國有土地價值的差異?？蛇x用成本法、市場法或收益法估價。由于房地產(chǎn)抵押估價時要充分考慮預(yù)期風(fēng)險、未來市場變現(xiàn)風(fēng)險和抵押期間的耗損，因此，房地產(chǎn)抵押價格一般比正常市場價格低。

3.房地產(chǎn)抵押價值評估的注意事項