2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》假設(shè)開發(fā)法概述
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假設(shè)開發(fā)法概述
1、假設(shè)開發(fā)法的含義
概念
也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法,是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
本質(zhì)
與收益法相同,是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值
具體為預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額
2、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
理論依據(jù)
預(yù)期原理和地租原理(一次性的剩余價(jià)格)
表現(xiàn)形式
評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。
兩者主要區(qū)別
成本法中的土地價(jià)值為已知,需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。
假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到,需要求取的是土地價(jià)值。
3、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象
適用對(duì)象
凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。
具體包括:
可供開發(fā)建設(shè)的土地;
在建工程;
可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn);
不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項(xiàng)目;
應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn),難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);
如仍需要估價(jià),一定要把對(duì)規(guī)劃條件的假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中特別提示。
【2007年真題】
對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求,但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊,通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。 ( )
【答案】 √
4、假設(shè)開發(fā)法適用的條件
假設(shè)開發(fā)法測(cè)算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(cè)(兩要點(diǎn)):
是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用在則,正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式。
是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況,正確預(yù)測(cè)了開發(fā)完成后的價(jià)值。
外部條件-良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境(三方面):
要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)。
要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策(包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃)。
要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)(包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄)。
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