2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)投資概述

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第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)

第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資概述：

(一)房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

由于土地和房屋空間可以承載人類的生產(chǎn)和生活等社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，土地資源又是稀缺的資源，因此圍繞持有房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的投資活動(dòng)是人類最早的投資活動(dòng)之一，不管這種投資活動(dòng)是源于自用還是出租經(jīng)營目的。

(二)房地產(chǎn)投資的分類

房地產(chǎn)投資可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，不同投資類型既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)分類。

1.按投資主體劃分

根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非營利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。企業(yè)投資和個(gè)人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字樓投資、商品住宅投資等。

2.按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。房地產(chǎn)業(yè)的中介服務(wù)和物業(yè)管理活動(dòng)等也涉及投資行為，但通常不屬于房地產(chǎn)投資研究的范疇。

3.按物業(yè)類型劃分

按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

(1)居住物業(yè)投資

居住物業(yè)是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括公共住房和商品住房。公共住房中，又可細(xì)分為面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收人家庭出售的經(jīng)濟(jì)適用住房以及面向中等收入家庭的限價(jià)商品住房和公共租賃住房等多種類型。商品住房中，又可細(xì)分為普通住宅、高檔住宅、公寓和別墅等。居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住房出售給購買者，而購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量購買者將所購買的住房作為投資，出租給租戶使用。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。

值得指出的是，隨著政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加，通過與政府部門或機(jī)構(gòu)合作開發(fā)建設(shè)公共住房用于出租或出售，將逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)投資者的重要投資選擇。

(2)商用物業(yè)投資

商用物業(yè)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)，包括寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等)和出租公寓等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商用物業(yè)投資的開發(fā)出售模式，即將建成后的商用物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式越來越成為一種趨勢。由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

商用物業(yè)市場的繁榮除了與當(dāng)?shù)卣w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、旅游等行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。這類物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內(nèi)經(jīng)營者的效益在很大程度上受其與市場或客戶接近程度的影響，所以位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。

(3)工業(yè)物業(yè)投資

工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。工業(yè)物業(yè)投資既有開發(fā)出售市場，也有開發(fā)一持有出租經(jīng)營市場。將有限的資金集中用于生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)而不是用于購置工業(yè)物業(yè)，是許多現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營的潮流和趨勢。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的以自用為主的倉儲(chǔ)用房也越來越多地用于出租經(jīng)營，成為工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

(4)酒店和休閑娛樂設(shè)施投資

酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。嚴(yán)格的說，這類物業(yè)投資也屬于商用物業(yè)投資，但其在經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)上的特殊性，又使得其成為一種獨(dú)立的物業(yè)投資類型。對(duì)酒店和休閑娛樂設(shè)施而言，其開發(fā)投資活動(dòng)和經(jīng)營管理活動(dòng)的關(guān)聯(lián)更加密切。以酒店為例，在其初始的選址和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，負(fù)責(zé)未來運(yùn)營管理的酒店管理公司就會(huì)成為開發(fā)隊(duì)伍的重要成員。

(5)特殊物業(yè)投資

特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少，這類物業(yè)投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動(dòng)的收益來回收投資、賺取投資收益。

值得指出的是，按照區(qū)域分類的房地產(chǎn)投資，越來越受到業(yè)界重視。因?yàn)榧幢闶撬乓环N物業(yè)類型，在不同的市場區(qū)域，其投資特性也會(huì)有顯著差異。以2017年初的中國住房市場為例，一線城市和熱點(diǎn)二線城市，由于供給不足導(dǎo)致的價(jià)格上漲壓力非常大，但普通二線城市和大部分三四線城市，則面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力。因此，按區(qū)域差異對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分類，也是非常有意義的。目前，除了一二三四線城市的投資區(qū)域劃分，還有東中西部、城市群內(nèi)和城市群外等劃分方式。隨著中國投資者走出去速度的加快，國內(nèi)和國際的劃分也越來越重要。據(jù)世邦魏理仕( CBRE)統(tǒng)計(jì)，2016年中國境外房地產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到280億美元，排在前3位的投資目的地依次是美國、中國中國香港和英國，按金額排序的投資物業(yè)類型依次是寫字樓、酒店、工業(yè)、商業(yè)零售和居住物業(yè)等。

(三)房地產(chǎn)投資的特性

受制于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、異質(zhì)性和弱流動(dòng)性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。

1.區(qū)位選擇異常重要

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。人們常說位置決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。只有當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開展經(jīng)營活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營利潤并具有支付租金的能力時(shí)，這種投資才具備了基本的可行性。

房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要。一宗房地產(chǎn)的投資價(jià)值高低，不僅受其當(dāng)前租金或價(jià)格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等因素密切相關(guān)。很顯然，投資者肯定不愿意在經(jīng)濟(jì)面臨衰退、人口不斷流失、城市功能日漸衰退、自然環(huán)境日益惡化的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預(yù)測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對(duì)于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.適于進(jìn)行長期投資

土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。

房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時(shí)間。

自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說，當(dāng)物業(yè)維護(hù)費(fèi)用高到不能用其所得租金收入支付時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果物業(yè)維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗房地產(chǎn)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造，改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。

因此，許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)長期投資，從開發(fā)建設(shè)開始，就重視其長期投資價(jià)值的創(chuàng)造、維護(hù)和保持，以使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的全壽命周期利益最大化。

3.需要適時(shí)的更新改造

從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，寫字樓的租戶需要更方便的網(wǎng)絡(luò)通信服務(wù)，那就可以通過升級(jí)現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施來滿足這種需求;購物中心的租戶需要改善消費(fèi)者購物環(huán)境、增加商品展示空間，那就可以通過改造購物中心的空間布局來滿足這些需求;公寓內(nèi)的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。

按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對(duì)租戶的吸引力。對(duì)投資者來說，如果不愿意進(jìn)行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會(huì)面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同。兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩幢采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街狀況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗房地產(chǎn)的租金水平和出租率等方面。

房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資者除了需要聘請專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師幫助其進(jìn)行價(jià)值判斷以外，還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行獨(dú)立判斷，因?yàn)橄嗤袌鰞r(jià)值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投資價(jià)值。

5.變現(xiàn)性差

變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱點(diǎn)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的原因，與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的本質(zhì)特性密切關(guān)聯(lián)。一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會(huì)存在對(duì)種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配;另一方面，對(duì)于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價(jià)格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時(shí)間的搜尋和議價(jià)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方心理承受價(jià)格的匹配，才有可能達(dá)成交易。而房地產(chǎn)價(jià)值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點(diǎn)，又進(jìn)一步延長了搜尋時(shí)間。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。

6.易受政策影響

房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國政府均對(duì)房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。

而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、財(cái)政稅收和市場規(guī)制等政策的調(diào)整，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。

7.依賴專業(yè)管理

房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)資產(chǎn)管理公司的管理計(jì)劃，與物業(yè)資產(chǎn)管理公司一起制定有關(guān)的經(jīng)營管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價(jià)值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值;城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)的市場價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。

(四)房地產(chǎn)投資的作用

房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會(huì)及投資者自身兩個(gè)角度來理解。

從社會(huì)的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對(duì)一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，均具有重要的帶動(dòng)作用，對(duì)增加政府財(cái)政和稅收收入、改善人民居住水平和社會(huì)福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻(xiàn)。

從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，投資者可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響。因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進(jìn)行財(cái)富積累、實(shí)現(xiàn)財(cái)富價(jià)值最大化的重要途徑，是最理想的投資渠道之一。此外.投資者通過房地產(chǎn)投資，還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)。