2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)市場指標(biāo)

第二章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行

第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和指標(biāo)

房地產(chǎn)市場指標(biāo)：

反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。

(一)供給指標(biāo)

(1)新竣工量(New Completions，NCt)，是指報(bào)告期(如第t年或半年、季度、月，下同)內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

(2)滅失量(δt)，是指房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

(二)需求指標(biāo)

(1)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)，是按市場價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國家(或地區(qū))所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。

(2)人口數(shù)量，是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口。

(三)市場交易指標(biāo)

(1)銷售量(Houses Sold，HSt)，是指報(bào)告期內(nèi)出售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

(2)出租量(Houses Rented，HRt)，是指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

(四)市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)

前述市場供給、需求和交易指標(biāo)，均可以作為監(jiān)測房地產(chǎn)市場狀況的基礎(chǔ)，這些指標(biāo)的變化趨勢，則可部分揭示房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢。此外，國內(nèi)外通常還通過構(gòu)造下述指標(biāo)，來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步監(jiān)測和預(yù)警。

(1)土地轉(zhuǎn)化率，是指報(bào)告期內(nèi)政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積與當(dāng)期出讓土地規(guī)則建筑面積的比例，用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。

(2)開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。