2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第一章教材考點：住房保障制度

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第一章高頻考點

第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度

住房保障制度：

目前，我國在以廉租住房制度、經(jīng)濟適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎上，推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房，并通過棚戶區(qū)改造等方式，積極改善其他住房困難群體的居住條件。

(一)保障性住房

保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房。

廉租住房由政府通過新建、改建、購置、租賃等方式籌集;新建廉租住房，實行土地劃撥和稅費減免;以低租金出租給符合條件的家庭。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內(nèi)，保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補貼、由低收人家庭在市場上自行承租住房的方式。廉租住房保障資金來源有：一是地方財政將廉租住房保障資金納入年度預算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實際情況進一步適當提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。

經(jīng)濟適用住房由政府組織、社會投資建設，實行土地劃撥、稅費減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟適用住房單套建筑面積控制在60㎡左右;購房人擁有有限產(chǎn)權，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應按照規(guī)定交納土地收益等價款;政府優(yōu)先回購。

公共租賃住房的供應對象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場租金水平和供應對象的住房支付能力合理確定。

限價商品住房通過限定套型結(jié)構、銷售價位，以招標方式確定開發(fā)建設單位。按照《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)(2010]10號)要求，房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價商品住房等的供應。從建設限價商品住房的城市的情況看，主要面向有本地戶籍的中等及以下收入住房困難家庭銷售。

目前，國家有關部門正積極推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行。根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、國家發(fā)展改革委關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》要求，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運營管理。同時，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房，從具體政策上，共有產(chǎn)權住房的供應對象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購房家庭和棚戶區(qū)改造后擴大住房面積的家庭，只能享受一次。當居住一定年限后交易時，需按政府(或單位)與個人的產(chǎn)權比例分享收益，防止尋租，政府(或單位)與購房者各自持有的產(chǎn)權份額可按規(guī)定相互購買。這種共有產(chǎn)權住房可以涵蓋目前保障房中的經(jīng)濟適用住房和限價商品住房。

(二)棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造等。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年以來，各地區(qū)、各有關部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進實施。2008～2012年，全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進了經(jīng)濟增長與社會和諧。《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國發(fā)[2013]25號)，要求進一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時，有效拉動投資、消費需求，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應。棚改安置住房的供應對象是居住在棚戶區(qū)的居民，其中多為低收入和中等偏下收入住房困難家庭。采取財政補助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等多渠道籌集資金。對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目，實行免征城市基礎設施配套費等優(yōu)惠政策。

(三)相關配套政策

1.財政政策。市縣財政將公共住房保障資金納入年度預算安排。中央財政對中西部地區(qū)廉租住房、對各地公共租賃住房及棚戶區(qū)改造住房建設給予資金支持。對保障性住房建設，減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。通過稅率調(diào)整，鼓勵合理住房消費。

2.金融政策。住房消費方面主要包括個人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款。國家通過調(diào)整貸款利率和首付比例、實行差別化利率等方式，支持購買普通自住住房。住房建設方面有商業(yè)銀行開發(fā)貸款。此處，允許利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(試點);金融機構對廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設，執(zhí)行優(yōu)惠利率并適當延長貸款期限。

3.土地政策。商品住房用地采取“招拍掛”方式出讓。保障性住房用地實行劃撥等多種方式供應，并優(yōu)先保證。