2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解:獲取土地
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第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理
第三節(jié) 前期工作
獲取土地:
沒(méi)有土地,任何開(kāi)發(fā)計(jì)劃或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估決策之后,就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程,而實(shí)施過(guò)程的第一步就是取得土地使用權(quán)。
(一)土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)
1.土地儲(chǔ)備
土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo),依法取得土地,進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。
2.土地開(kāi)發(fā)
土地開(kāi)發(fā),是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)納入儲(chǔ)備、尤其是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地,為使其具備供應(yīng)條件而進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)活動(dòng)。
3.土地儲(chǔ)備資金
土地儲(chǔ)備資金,是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)等所需的資金。土地儲(chǔ)備資金實(shí)行專款專用、分賬核算,并實(shí)行預(yù)決算管理。
(二)開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑
1.土地使用權(quán)出讓
為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為,優(yōu)化土地資源配置,建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度,國(guó)土資源部于2002年4月頒布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》,并于2007年9月對(duì)該規(guī)定進(jìn)行了修訂,形成了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。
2.土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn),如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí),需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作
由于各種各樣的原因,在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu),在尋求合作者。因此,對(duì)于擁有資金但缺少土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、公司人股、并購(gòu)或合伙等方式,與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作,也是獲取土地的一種重要方式。
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