2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第二章教材考點：建設用地使用權劃撥的管理

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第二章高頻考點

第三節(jié)建設用地使用權劃拔

建設用地使用權劃撥的管理：

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對劃撥土地使用權的管理有以下規(guī)定：

①劃撥建設用地的使用。①按用途使用。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理辦法

等法律、法規(guī)規(guī)定，撥方式取得國有建設用地使用權的土地使用者，必須嚴格按照《國有建設用地劃撥決定書》和《建設用地批準書》中規(guī)定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容來使用土地，不得擅自變更。②改變用途。劃撥國有建設用地使用權人需要改變批準的土地用途的，須報經(jīng)市、縣國土資源管理部門批準。改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，由市、縣國土資源管理部門向土地使用者重新核發(fā)《網(wǎng)有土地劃撥決定書》;改變后的用途不再符合《劃撥用地目錄》的，劃撥國有建設用地使用權人可以申請補繳出讓金、租金等土地有償使用費，辦理土地使用權出讓、租賃等有償用地手續(xù)，但法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定或《國有土地劃撥決定書》約定應當收回劃撥國有建設用地使用權的除外。

(2)劃撥土地的轉讓。劃撥土地的轉讓有兩種規(guī)定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

經(jīng)依法批準利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經(jīng)依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金;低于市場價交易的，政府應當行使優(yōu)先購買權。

(3)劃撥土地使用權的出租。①房產(chǎn)所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金巾所含土地收益上繳國家。②用地單位因發(fā)生轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。③租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。

(4)劃撥土地使用權的抵押。劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向同家繳納地價款才能變更土地權屬。

(5)對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人+縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

(6)國有企業(yè)改制中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(人股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。

下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的;②國有企業(yè)改組為股份合作制的;③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的;④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

下列情況經(jīng)批準可保留劃撥土地使用權：①繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外;②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的;③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的;④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

(7)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。

(8)劃撥土地使用權的收回。國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的;②國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權;③各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權;④土地使用者自動放棄土地使用權;⑤未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)2年未使用;⑥不按批準用途使用土地;⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。上述①和②兩種情況下，國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。