2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：市場調查的步驟
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第四章 房地產市場調查與分析
第一節(jié) 市場調查
市場調查的步驟：
(一)確定問題和調查目標
調查項目可以分成三類。一是試探性調查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法，如在經歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量。二是描述性調查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅。三是因果性調查，即檢驗因果關系，如假設上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。
(二)制定調查計劃
市場調查的第二個階段是制定出最為有效的收集所需信息的計劃。制定的調查計劃一般要包括資料來源、調查方法、調查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法幾個方面。
(三)收集信息
收集信息是市場調查中成本最高，也最容易出錯的階段。在采用問卷調查時，可能會出現(xiàn)某些被調查者不在家必須重訪或更換、某些被調查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不誠實等情況。在采用實驗法進行調查時，調查人員必須注意，要使實驗組與控制組匹配，并盡可能消除參與者的參與誤差，實驗方案要統(tǒng)一形式并且要能夠控制外部因素的影響等?，F(xiàn)代計算機和通信技術使得資料收集的方法迅速發(fā)展，且減少了人員和時間的投入。
(四)分析信息
該階段的主要任務是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調查目標相關的信息，對主要變量可以分析其離散性并計算平均值，同時還可以采用統(tǒng)計技術和決策模型進行分析。
(五)報告結果
市場調查人員不能把大量的調查資料和分析方法直接提供給客戶或有關決策者，必須對信息進行分析和提煉，總結歸納出主要的調查結果并報告給決策人員，減少決策者在決策時的不確定因素，只有這樣的調查報告才是有價值的。
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